De Franse onroerendgoedbelastingen die een buitenlandse eigenaar elk jaar echt betaalt

Een Franse onroerendgoedbelastingrekening is niet één regel, het zijn twee verschillende belastingen met twee verschillende logica's, en een buitenlandse eigenaar van een tweede huis betaalt beide, terwijl een Franse bewoner van zijn eigen hoofdverblijf er nu nog maar één betaalt. Hier is de eerlijke situatie van elk, met de cijfers die konden worden geverifieerd, gedateerd en met bron.

"Taxe foncière" (de onroerendgoedbelasting): die elke eigenaar betaalt, ingezetene of niet

De "taxe foncière sur les propriétés bâties", Frans voor belasting op bebouwde eigendommen, is een jaarlijkse onroerendgoedbelasting verschuldigd door iedereen die op 1 januari van het belastingjaar een bebouwd pand bezit, ongeacht waar die eigenaar woont of of de woning ooit wordt verhuurd. Ze wordt berekend op een fictieve huurwaarde van het pand (de "valeur locative cadastrale", de kadastrale huurwaarde), vermenigvuldigd met een lokaal, gemeente per gemeente, vastgesteld tarief, zodat twee vergelijkbare villa's in twee verschillende plaatsen zeer verschillende rekeningen kunnen dragen. De landelijke gemiddelde rekening over alle Franse panden, van elk type en elke omvang, lag in 2025 rond 1.117 euro, geraamd op ongeveer 1.125 euro in 2026. Dat gemiddelde zegt bijna niets over een markt als Saint-Tropez of Cap Ferrat: het wordt naar beneden getrokken door miljoenen gewone appartementen en bescheiden huizen, en een hoogwaardige villa op een groot perceel in een gewilde gemeente zal een aanzienlijk hogere rekening verschuldigd zijn, juist omdat de belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde van dat specifieke pand en het tarief van die specifieke gemeente, nooit op een landelijk cijfer. De gemeentelijke tarieven zelf lopen van ongeveer 15% tot meer dan 60% van de kadastrale grondslag, met Parijs rond 20% en Marseille rond 43% als referentiepunten. Er bestaat geen enkel "Frans onroerendgoedbelastingtarief": u controleert het tarief van uw eigen gemeente en de kadastrale waarde van uw eigen pand, nooit een landelijk gemiddelde, en als u al een eigendom bezit in een markt als Saint-Tropez, beschouw het bovenstaande cijfer dan als een ondergrens voor een gewone woning, niet als richtlijn voor uw eigen rekening.

"Taxe d'habitation" (de woonbelasting): verdwenen van uw hoofdverblijf, nog steeds verschuldigd op uw tweede

De "taxe d'habitation", een woonbelasting, was vroeger verschuldigd door wie op 1 januari een woning bewoonde, eigenaar of huurder. Sinds 2023 is ze afgeschaft voor een "résidence principale", een hoofdverblijf. Ze is nooit afgeschaft voor een "résidence secondaire", een tweede woning, en blijft in 2026 volledig van kracht op tweede woningen: dit is precies het geval bij de Franse villa van een buitenlandse eigenaar, die per definitie een tweede woning is. Een Franse bewoner die u vertelt "wij betalen de taxe d'habitation niet meer" beschrijft dus alleen zijn eigen hoofdverblijf. Op uw tweede woning in Frankrijk bent u haar nog steeds elk jaar verschuldigd, berekend zoals voorheen: de kadastrale huurwaarde van het pand vermenigvuldigd met een door de gemeente vastgesteld tarief.

De toeslag die sommige gemeenten bovenop die belasting heffen

Een tweede, aparte beslissing die sommige gemeenten nemen: bovenop de hierboven beschreven basis-"taxe d'habitation" staat artikel 1407 ter van het Franse belastingwetboek gemeenten in een "zone tendue" (een aangewezen gebied met hoge vraag, grofweg een bebouwd gebied met meer dan 50.000 inwoners waar woonruimte schaars is) toe om een toeslag van 5% tot 60% van die basisbelasting te stemmen, specifiek op tweede woningen, bedoeld om eigenaren aan te sporen leegstaande woningen op de langetermijnhuurmarkt te brengen. In 2026 passen meer dan 1.000 gemeenten deze toeslag toe, sommige op het maximum: Parijs, Lyon en Nice op 60%, Bordeaux en Nantes op 40%. Ze komt bovenop de reeds beschreven taxe d'habitation-rekening voor tweede woningen, geen derde belasting, maar of uw specifieke gemeente haar toepast en tegen welk percentage, is een feit over die specifieke gemeente dit jaar, dat u rechtstreeks controleert, nooit afleidt uit de reputatie van de plaats.

Het verschil met een Amerikaanse onroerendgoedbelasting

Een Amerikaanse eigenaar is gewend aan één onroerendgoedbelasting, gefactureerd door het county, tegen een effectief tarief dat in 2026 landelijk gemiddeld ongeveer 0,99% van de woningwaarde bedraagt, variërend van ongeveer 0,29% in Hawaï tot ongeveer 2,23% in New Jersey. Frankrijk verdeelt de vergelijkbare last over twee afzonderlijke belastingen met verschillende triggers (eigendom versus tweede-woningstatus) en legt een discretionaire lokale toeslag boven op een van beide. Het praktische gevolg: de "Franse onroerendgoedbelasting" vergelijken met de "Amerikaanse onroerendgoedbelasting" alsof het hetzelfde ene cijfer is, onderschat de Franse rekening voor een tweede woning, omdat de Amerikaanse vergelijking geen equivalent kent van de tweede-woningtoeslag op de taxe d'habitation.

De dag dat u verkoopt: vermogenswinstbelasting hangt af van uw woonplaats

De twee belastingen hierboven zijn jaarlijks en gelden zolang u de villa bezit. Op de dag dat u haar verkoopt, geldt een andere belasting, eenmalig, op de winst: de Franse vermogenswinstbelasting op onroerend goed ("plus-value immobilière"). De standaardstructuur, geverifieerd op 30/07/2026: 19% inkomstenbelasting over de winst, plus sociale premies, met een vermindering naar bezitsduur die na 22 jaar bezit volledig vrijstelt van inkomstenbelasting en pas na 30 jaar van sociale premies, en een progressieve toeslag van 2% tot 6% op nettowinsten boven 50.000 euro. Waar de woonplaats de rekening verandert: inwoners van de EU, de EER en Zwitserland betalen sociale premies van 17,2%. Sinds een Franse wet op de financiering van de sociale zekerheid die op 1 januari 2026 van kracht werd, betalen inwoners buiten de EU/EER (wat sinds de Brexit doorgaans een Britse eigenaar zonder EER-ziekteverzekering omvat, en elke Amerikaanse eigenaar) in plaats daarvan een hogere CSG-component, 10,6% in plaats van 9,2%, wat hun totale sociale premies op ongeveer 18,6% brengt. Bovenop de belasting zelf moet een verkoper woonachtig buiten de EU/EER een verplichte fiscaal vertegenwoordiger ("représentant fiscal") aanstellen zodra de verkoopprijs 150.000 euro overschrijdt, een extra kosten- en procedurestap die een in de EU wonende verkoper niet heeft. Dit zijn de structurele regels zoals ze vandaag gelden; tarieven, drempels en het EU/niet-EU-onderscheid zijn al eerder veranderd en kunnen opnieuw veranderen, controleer dus de geldende cijfers op het moment dat u daadwerkelijk verkoopt.

Wat echt te doen vóór aankoop of budgettering

Vraag de notaris van de verkoper of het lokale gemeentehuis om de huidige taxe-foncière- en taxe-d'habitation-rekeningen van het pand, geen landelijk gemiddelde, en vraag expliciet of de gemeente de zone-tendue-toeslag toepast en tegen welk percentage dit jaar. Beide belastingen worden jaarlijks in de tweede jaarhelft gefactureerd en zijn verschuldigd ongeacht of de villa werd verhuurd, dus horen ze bij uw vaste lopende kosten, niet bij uw huurinkomstenmodel. Vermogenswinstbelasting is een aparte, eenmalige kwestie om vóór verkoop te plannen, niet vóór aankoop, en hangt af van de bezitsduur en uw woonplaats op het moment van verkoop. Om te zien wat dezelfde villa tegenover die vaste kosten zou kunnen opleveren, schat hem gratis in drie vragen, of vergelijk met een markt zonder equivalent van beide belastingen.

De eerlijke disclaimer

Dit is algemene informatie, geen belasting- of juridisch advies, en wij zijn geen belastingadviseurs. Onroerendgoed- en vermogenswinstbelastingtarieven worden lokaal of landelijk vastgesteld, veranderen de meeste jaren en hangen af van uw gemeente, woonplaats en nationaliteit, controleer daarom de cijfers van dit jaar bij het lokale gemeentehuis, een notaris of een gekwalificeerde grensoverschrijdende belastingprofessional voordat u erop vertrouwt. Waar een cijfer niet kon worden geverifieerd, hebben we dat gezegd in plaats van te gokken. Bronnen, geverifieerd op 30/07/2026: landelijke gemiddelde taxe-foncière-rekening en bereik van gemeentelijke tarieven, ramingen 2025 en 2026 (Cafpi, Journal du Net, gepubliceerd 2026); afschaffing van de taxe d'habitation op hoofdverblijven sinds 2023 en voortzetting op tweede woningen in 2026 (Franse publieke fiscale gidsen, Arkendia, La Résidence, 2026); zone-tendue-toeslag voor tweede woningen onder artikel 1407 ter van het CGI, 5% tot 60%, en de voor 2026 genoemde tarieven van Parijs/Lyon/Nice/Bordeaux/Nantes (gepubliceerde Franse belastingsimulatoren, 2026); gemiddeld effectief Amerikaans onroerendgoedbelastingtarief en bereik per staat voor 2026 (Motley Fool, Bankrate, Tax Foundation, 2026); structuur van de Franse vermogenswinstbelasting op onroerend goed, 19% inkomstenbelasting, vermindering na 22 en 30 jaar, toeslagschijven boven 50.000 euro (Fiscaloo, Finalib, 2026); CSG-verhoging op 1 januari 2026 voor inwoners buiten de EU/EER, van 9,2% naar 10,6%, onder de wet op de financiering van de sociale zekerheid 2026, en de drempel van 150.000 euro voor de verplichte fiscaal vertegenwoordiger bij verkopers buiten de EU/EER (Letulle, gepubliceerd 2026).

Gepubliceerd op 30/07/2026. Cijfers gegenereerd op basis van onze actuele benchmarkgegevens, bijgewerkt bij elke herijking.