Saint-Tropez
Saint-Tropez is de krapste luxeverhuurmarkt van Europa, en tegelijk een van de slechtste beleggingen daarbinnen. Het seizoen is kort en meedogenloos geconcentreerd, en een villa die in maart niet geboekt is, staat in juli vaak leeg.
Ruwweg 15 juni tot 15 september, en dat is het hele verhaal. Daarbij een dag of tien eind september voor Les Voiles. Buiten dat venster is het stadje dicht en staan de villa's leeg. Een goed verhuurde villa verkoopt zo'n 45 nachten in het hoogseizoen en misschien 10 in het tussenseizoen. Geen 200. Vijfenveertig.
Personeel. Een villa met kok, huishoudster en chauffeur is een ander product dan een villa zonder, en wordt navenant geprijsd. Daar ontstaat het verschil tussen een nacht van 1.500 EUR en een van 4.000 EUR.
Deze cijfers gaan uit van een goed onderhouden, hoogwaardige villa met 4 slaapkamers, Saint-Tropez. Bewust niet de ultra-prime landgoederen met volledig personeel, die elk gepubliceerd gemiddelde opblazen en eigenaren dingen laten geloven die simpelweg niet kloppen. De tarieven worden vervolgens aangepast op basis van slaapkamers, staat en voorzieningen.
Grotere, betere of beter bemande villa's brengen meer op, soms een veelvoud. Vermoeide panden met een vaste prijs en een passieve advertentie brengen aanzienlijk minder op. Dat verschil is geen geluk. Het is management.
Een goed onderhouden villa met vier slaapkamers in Saint-Tropez levert ruwweg € 69.000 tot € 92.000 bruto per jaar op. Dat cijfer komt van 45 daadwerkelijk verkochte nachten à € 1.900 in het hoogseizoen en 10 nachten à € 650 daarbuiten. De bovenkant van de reeks is niet het gemiddelde. Het is wat een eigenaar haalt met actief prijsbeheer, snelle antwoorden en consistent goede beoordelingen.
Ongeveer 55 nachten volgens onze referentie. We noemen bewust geen bezettingspercentage. Bezetting maal 365 overschat seizoensmarkten met een factor twee, want de villa staat het grootste deel van het jaar niet op de markt en in november probeert niemand haar te verhuren. De werkelijk verkochte nacht is de enige eerlijke eenheid.
Bruto is wat de gast betaalt. Netto is wat op uw rekening aankomt. Na een gebruikelijke platformcommissie van 15,5% wordt € 69.000 tot € 92.000 bruto ongeveer € 58.300 tot € 77.700. Trek daar vervolgens schoonmaak, was, zwembad- en tuinonderhoud, nutsvoorzieningen en lokale belastingen van af. Werkt u met een agentschap in plaats van een platform, reken dan op 20 tot 30% commissie, en in het ultra-premiumsegment soms meer.
Puur op rendement: nee, en we doen niet alsof het anders is. Saint-Tropez koopt men om het adres, niet om de opbrengst. De nachtprijs is hoog, maar het aantal nachten dat echt verkoopt is klein, en de aankoopprijs is enorm. Wie u hier een aantrekkelijk rendement voorspiegelt, verkoopt u iets. Koop het omdat u het wilt. Koop het niet als rendement.
Omdat een nachtprijs wordt bepaald door het uitzicht, de afwerking, het adres en het inbegrepen serviceniveau, en vrijwel nooit door het aantal slaapkamers. We zagen twee villa's met vier slaapkamers in dezelfde plaats, de een rond 1.170 euro per nacht en de ander rond 9.376, en het verschil was zeezicht en een conciërge. Elke referentie op basis van prijs per slaapkamer is betekenisloos, en de meeste gepubliceerde referenties zijn precies dat.
Van een exploitant die Saint-Tropez rechtstreeks heeft bewerkt, niet van een geschraapte advertentiesite. Waar een publieke bron bestaat, kruisen we die, en waar die afwijkt van wat we in de praktijk zagen, zeggen we dat. Cijfers zijn opgegeven, nooit geauditeerd, en we zijn liever voorzichtig en correct dan optimistisch en fout.
Vier vragen. Een eerlijke schatting en een gratis rapport over wat het zou verhogen. Wij worden betaald door onze partners, nooit door u.
Mijn villa schatten →Schattingen zijn gebaseerd op bestemmingsreferenties en objectkenmerken, niet op een formele taxatie. Bedragen worden getoond in lokale valuta tegen benaderende koersen. Werkelijke resultaten hangen af van marketing, prijsstrategie en seizoensinvloeden. Laatst bijgewerkt: 13-07-2026.