Saint-Tropez
Saint-Tropez es el mercado de alquiler de lujo más tenso de Europa y, a la vez, una de las peores inversiones que hay en él. La temporada es corta y brutalmente concentrada, y una villa que no está reservada en marzo suele quedarse vacía en julio.
Del 15 de junio al 15 de septiembre, aproximadamente, y eso es toda la historia. Añada unos diez días a finales de septiembre por Les Voiles. Fuera de esa ventana, el pueblo está cerrado y las villas vacías. Una villa bien alquilada vende unas 45 noches en temporada alta y quizá 10 más en media. No 200. Cuarenta y cinco.
El personal. Una villa con chef, gobernanta y chófer es un producto distinto de una que no los tiene, y se cobra en consecuencia. Ahí está la diferencia entre una noche de 1.500 EUR y una de 4.000 EUR.
Estas cifras toman como referencia una villa de alta gama de 4 dormitorios, bien mantenida, Saint-Tropez. Deliberadamente no las fincas ultra-prime con personal completo, que inflan todas las medias publicadas y hacen creer a los propietarios cosas que no son ciertas. Las tarifas se ajustan después según dormitorios, estado y equipamiento.
Villas más grandes, mejores o con más personal generan más, a veces varias veces más. Las propiedades cansadas, con precio fijo y anuncio pasivo, generan bastante menos. Esa diferencia no es suerte. Es gestión.
Una villa de cuatro dormitorios bien mantenida en Saint-Tropez genera aproximadamente 69.000 € a 92.000 € brutos al año. La cifra sale de 45 noches realmente vendidas a 1900 € en temporada alta y 10 noches a 650 € fuera de ella. El extremo alto no es la media. Es lo que alcanza un propietario con gestión activa de precios, respuestas rápidas y reseñas consistentemente buenas.
Unas 55 noches, según nuestra referencia. Deliberadamente no damos un porcentaje de ocupación. La ocupación multiplicada por 365 sobreestima los mercados estacionales por un factor de dos, porque la villa no está en el mercado la mayor parte del año y nadie intenta alquilarla en noviembre. La noche realmente vendida es la única unidad honesta.
El bruto es lo que paga el huésped. El neto es lo que llega a su cuenta. Tras una comisión de plataforma habitual del 15,5%, 69.000 € a 92.000 € brutos se convierten en aproximadamente 58.300 € a 77.700 €. Después hay que restar limpieza, lavandería, mantenimiento de piscina y jardín, suministros e impuestos locales. Con una agencia en lugar de una plataforma, cuente entre un 20 y un 30% de comisión, y a veces más en el segmento ultra premium.
Solo por rentabilidad, no, y no vamos a fingir lo contrario. Saint-Tropez se compra por la dirección, no por los ingresos. La tarifa por noche es alta, pero el número de noches que realmente se venden es pequeño, y el precio de compra es enorme. Quien le enseñe aquí una rentabilidad atractiva le está vendiendo algo. Cómprelo porque lo desea. No lo compre como retorno.
Porque la tarifa por noche la fijan las vistas, los acabados, la dirección y el nivel de servicio incluido, y casi nunca el número de dormitorios. Hemos visto dos villas de cuatro dormitorios en la misma localidad, una a unos 1.170 euros la noche y otra a unos 9.376, y la diferencia era una vista al mar y un servicio de conserjería. Cualquier referencia construida sobre el precio por dormitorio carece de sentido, y la mayoría de las publicadas lo hacen.
De un operador que ha trabajado Saint-Tropez directamente, no de raspar un portal de anuncios. Donde existe una base pública, cruzamos los datos, y donde contradice lo que hemos visto sobre el terreno, lo decimos. Las cifras son declaradas, nunca auditadas, y preferimos ser prudentes y acertar que optimistas y equivocarnos.
Cuatro preguntas. Una estimación honesta y un informe gratuito sobre qué la subiría. Nos pagan nuestros socios, nunca usted.
Estimar mi villa →Las estimaciones se basan en referencias de destino y características del inmueble, no en una tasación formal. Los importes se muestran en moneda local con tipos de conversión aproximados. Los resultados reales dependen del marketing, la estrategia de precios y la estacionalidad. Última actualización: 13/07/2026.