Saint-Tropez
Saint-Tropez est le marché locatif de luxe le plus tendu d'Europe, et l'un des plus mauvais investissements qu'on y trouve. La saison est courte et violemment concentrée, et une villa qui n'est pas louée en mars restera souvent vide en juillet.
Du 15 juin au 15 septembre environ, et c'est toute l'histoire. Ajoutez une dizaine de jours fin septembre pour les Voiles. En dehors de cette fenêtre, la ville est fermée et les villas sont vides. Une villa bien louée vend environ 45 nuits en haute saison et peut-être 10 de plus en moyenne saison. Pas 200. Quarante-cinq.
Le personnel. Une villa avec chef, gouvernante et chauffeur n'est pas le même produit qu'une villa sans, et elle se vend en conséquence. C'est là que se creuse l'écart entre une nuit à 1 500 € et une nuit à 4 000 €.
Ces chiffres prennent pour référence une villa haut de gamme de 4 chambres, bien entretenue, Saint-Tropez. Délibérément pas les propriétés d'exception avec personnel complet, qui gonflent toutes les moyennes publiées et font croire aux propriétaires des choses fausses. Les tarifs sont ensuite ajustés selon le nombre de chambres, l'état et les équipements.
Une villa plus grande, plus belle, ou mieux dotée en personnel rapporte davantage, parfois plusieurs fois plus. Une propriété fatiguée, à prix fixe et à l'annonce passive, rapporte nettement moins. Cet écart n'est pas de la chance. C'est de la gestion.
Une villa de 4 chambres bien entretenue à Saint-Tropez rapporte environ 69 000 € à 92 000 € brut par an. Ce chiffre vient de 45 nuits réellement vendues à 1 900 € en haute saison, et 10 nuits à 650 € en dehors. Le haut de la fourchette n'est pas la moyenne. C'est ce qu'atteint un propriétaire avec une gestion tarifaire active, des réponses rapides et de très bons avis.
Environ 55 nuits, selon notre référence. Nous refusons délibérément de donner un taux d'occupation. Un taux d'occupation multiplié par 365 surestime les marchés saisonniers d'un facteur deux, parce que la villa n'est pas sur le marché la majeure partie de l'année et que personne ne cherche à la louer en novembre. La nuit réellement vendue est la seule unité honnête.
Le brut, c'est ce que paie le voyageur. Le net, c'est ce qui arrive sur votre compte. Après une commission de plateforme d'environ 15,5%, 69 000 € à 92 000 € brut deviennent environ 58 300 € à 77 700 €. Il faut ensuite déduire le ménage, le linge, l'entretien de la piscine et du jardin, les charges et les taxes locales. Avec une agence plutôt qu'une plateforme, comptez 20 à 30% de commission, parfois davantage sur le très haut de gamme.
Sur le seul rendement, non, et nous ne allons pas prétendre le contraire. On achète Saint-Tropez pour l'adresse, pas pour le revenu. Le tarif à la nuit est élevé, mais le nombre de nuits qui se vendent vraiment est faible, et le prix d'achat est colossal. Quiconque vous montre ici un rendement séduisant cherche à vous vendre quelque chose. Achetez parce que vous en avez envie. N'achetez pas pour le retour.
Parce qu'un tarif à la nuit est fixé par la vue, la prestation, l'adresse et le niveau de service inclus, et presque jamais par le nombre de chambres. Nous avons vu deux villas de 4 chambres dans la même commune, l'une à environ 1 170 euros la nuit et l'autre à environ 9 376, et la différence tenait à une vue mer et à un service de conciergerie. Toute référence construite sur un prix par chambre ne veut rien dire, et c'est le cas de la plupart de celles qui sont publiées.
D'un opérateur qui a travaillé Saint-Tropez directement, et non d'un site d'annonces récupéré automatiquement. Là où une base publique existe, nous croisons, et là où elle contredit ce que nous avons vu sur le terrain, nous le disons. Les chiffres sont déclarés, jamais audités, et nous préférons être prudents et justes qu'optimistes et faux.
Quatre questions. Une estimation honnête, et un rapport gratuit sur ce qui la ferait monter. Nous sommes rémunérés par nos partenaires, jamais par vous.
Estimer ma villa →Les estimations reposent sur des références de destination et les caractéristiques du bien, non sur une expertise formelle. Les montants sont affichés en devise locale selon des taux de conversion approximatifs. Les résultats réels dépendent du marketing, de la stratégie tarifaire et de la saisonnalité. Dernière mise à jour : 13/07/2026.