Saint-Tropez
Saint-Tropez ist der engste Luxus-Mietmarkt Europas und zugleich eine der schlechtesten Anlagen darin. Die Saison ist kurz und brutal konzentriert, und eine Villa, die im März nicht gebucht ist, steht im Juli oft leer.
Etwa vom 15. Juni bis 15. September, und das ist die ganze Geschichte. Dazu rund zehn Tage Ende September für Les Voiles. Außerhalb dieses Fensters ist die Stadt geschlossen und die Villen sind leer. Eine gut vermietete Villa verkauft etwa 45 Nächte in der Hochsaison und vielleicht 10 weitere in der Nebensaison. Nicht 200. Fünfundvierzig.
Personal. Eine Villa mit Koch, Hauswirtschafterin und Fahrer ist ein anderes Produkt als eine ohne, und sie wird entsprechend bepreist. Genau dort entsteht der Unterschied zwischen einer Nacht für 1.500 EUR und einer für 4.000 EUR.
Diese Zahlen beziehen sich auf eine gepflegte, hochwertige Villa mit 4 Schlafzimmern, Saint-Tropez. Bewusst nicht auf die Ultra-Prime-Anwesen mit vollem Personal, die jeden veröffentlichten Durchschnitt aufblähen und Eigentümer Dinge glauben lassen, die schlicht nicht stimmen. Die Preise werden dann nach Zimmerzahl, Zustand und Ausstattung angepasst.
Größere, bessere oder besser besetzte Villen bringen mehr ein, manchmal ein Vielfaches. Müde Objekte mit starrem Preis und passivem Inserat bringen deutlich weniger. Dieser Unterschied ist kein Glück. Er ist Management.
Eine gepflegte Villa mit vier Schlafzimmern in Saint-Tropez erzielt rund 69.000 € bis 92.000 € brutto im Jahr. Diese Zahl ergibt sich aus 45 tatsächlich verkauften Nächten zu 1.900 € in der Hochsaison und 10 Nächten zu 650 € außerhalb. Das obere Ende ist nicht der Durchschnitt. Es ist das, was ein Eigentümer mit aktiver Preissteuerung, schnellen Antworten und durchweg guten Bewertungen erreicht.
Etwa 55 Nächte, nach unserem Referenzwert. Wir nennen bewusst keine Auslastungsquote. Auslastung mal 365 überschätzt saisonale Märkte um den Faktor zwei, denn die Villa steht den größten Teil des Jahres gar nicht am Markt, und im November versucht niemand, sie zu vermieten. Die tatsächlich verkaufte Nacht ist die einzige ehrliche Einheit.
Brutto ist, was der Gast zahlt. Netto ist, was auf Ihrem Konto ankommt. Nach einer üblichen Plattformprovision von 15,5% werden aus 69.000 € bis 92.000 € brutto etwa 58.300 € bis 77.700 €. Davon gehen noch Reinigung, Wäsche, Pool- und Gartenpflege, Nebenkosten und lokale Steuern ab. Bei einer Agentur statt einer Plattform sind 20 bis 30% Provision üblich, im Ultra-Premium-Segment mitunter mehr.
Rein nach Rendite: nein, und wir behaupten nichts anderes. Saint-Tropez kauft man für die Adresse, nicht für die Einnahmen. Der Nachtpreis ist hoch, aber die Zahl der Nächte, die sich wirklich verkaufen, ist klein, und der Kaufpreis ist gewaltig. Wer Ihnen hier eine attraktive Rendite zeigt, will Ihnen etwas verkaufen. Kaufen Sie, weil Sie es wollen. Nicht als Kapitalanlage.
Weil der Nachtpreis von der Aussicht, der Ausstattung, der Lage und dem enthaltenen Serviceniveau bestimmt wird, und fast nie von der Zahl der Schlafzimmer. Wir haben zwei Vier-Zimmer-Villen im selben Ort gesehen, eine bei rund 1.170 Euro pro Nacht, die andere bei rund 9.376, und der Unterschied waren Meerblick und Concierge. Jeder Referenzwert auf Basis eines Preises pro Schlafzimmer ist bedeutungslos, und die meisten veröffentlichten sind genau das.
Von einem Betreiber, der Saint-Tropez direkt bearbeitet hat, nicht von einer abgegriffenen Inseratsseite. Wo eine öffentliche Datenquelle existiert, gleichen wir ab, und wo sie unserer Praxis widerspricht, sagen wir das. Die Zahlen sind angegeben, nie geprüft, und wir sind lieber vorsichtig und richtig als optimistisch und falsch.
Vier Fragen. Eine ehrliche Schätzung und ein kostenloser Bericht darüber, was sie erhöhen würde. Bezahlt werden wir von unseren Partnern, nie von Ihnen.
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Die Schätzungen beruhen auf Destinations-Referenzwerten und Objektmerkmalen, nicht auf einer formellen Bewertung. Beträge werden in Landeswährung zu ungefähren Umrechnungskursen angezeigt. Die tatsächlichen Ergebnisse hängen von Vermarktung, Preisstrategie und Saisonalität ab. Zuletzt aktualisiert: 13.07.2026.