Dubai: Was kann ein Haus einbringen?

Ein gepflegtes Haus mit vier Schlafzimmern in Dubai erzielt rund 410.000 AED bis 547.000 AED brutto im Jahr. Diese Zahl ergibt sich aus 95 tatsächlich verkauften Nächten zu 4.250 AED in der Hochsaison und 75 Nächten zu 1.900 AED außerhalb. Das obere Ende ist nicht der Durchschnitt. Es ist das, was ein Eigentümer mit aktiver Preissteuerung, schnellen Antworten und durchweg guten Bewertungen erreicht.

Etwa 170 Nächte, nach unserem Referenzwert. Wir nennen bewusst keine Auslastungsquote. Auslastung mal 365 überschätzt saisonale Märkte um den Faktor zwei, denn das Haus steht den größten Teil des Jahres gar nicht am Markt, und im November versucht niemand, sie zu vermieten. Die tatsächlich verkaufte Nacht ist die einzige ehrliche Einheit.

Brutto ist, was der Gast zahlt. Netto ist, was auf Ihrem Konto ankommt. Nach einer üblichen Plattformprovision von 15,5% werden aus 410.000 AED bis 547.000 AED brutto etwa 347.000 AED bis 462.000 AED. Davon gehen noch Reinigung, Wäsche, Pool- und Gartenpflege, Nebenkosten und lokale Steuern ab. Bei einer Agentur statt einer Plattform sind 20 bis 30% Provision üblich, im Ultra-Premium-Segment mitunter mehr.

Nach unseren Zahlen liegt Dubai auf Rang 10 von 44 untersuchten Märkten, bei einem Median von 408.000 AED brutto im Jahr. Das sagt nichts über den Kaufpreis, und der ist die andere Hälfte jeder Renditerechnung. Ein hoher Bruttoertrag auf einer sehr teuren Immobilie kann die schlechtere Anlage sein als ein bescheidener Ertrag auf einer günstigen. Holen Sie beide Zahlen ein, bevor Sie entscheiden.

Für Dubai veröffentlichen wir einen jährlichen Bruttoertrag von etwa 410.000 AED bis 547.000 AED, gerechnet auf 170 tatsächlich verkauften Nächten. Eine Rendite in Prozent veröffentlichen wir nicht, und zwar aus einem Grund: Eine Rendite braucht den Kaufpreis Ihres Hauses, und den kennen wir nicht. Die Rechnung müssen Sie selbst machen, sie ist einfach. Bruttoertrag pro Jahr geteilt durch den gezahlten Preis, danach dasselbe mit dem Nettoertrag, der die eigentlich wichtige Zahl ist. Behandeln Sie veröffentlichte Renditeangaben für diesen Markt mit Vorsicht. Die meisten beruhen auf einem Mietertrag, der aus einer Auslastungsquote abgeleitet wurde, und Auslastung mal 365 überschätzt einen saisonalen Markt um etwa das Doppelte. Eine Rendite auf dieser Grundlage übernimmt dieselbe Überschätzung.

Weil der Nachtpreis von der Aussicht, der Ausstattung, der Lage und dem enthaltenen Serviceniveau bestimmt wird, und fast nie von der Zahl der Schlafzimmer. Wir haben zwei Vier-Zimmer-Villen im selben Ort gesehen, eine bei rund 1.170 Euro pro Nacht, die andere bei rund 9.376, und der Unterschied waren Meerblick und Concierge. Jeder Referenzwert auf Basis eines Preises pro Schlafzimmer ist bedeutungslos, und die meisten veröffentlichten sind genau das.

Unser Referenzwert für vier Schlafzimmer in Dubai liegt bei 4.250 AED pro Nacht in der Hochsaison und 1.900 AED außerhalb. Nehmen Sie ihn als Anker, nicht als Preis. Auf einem vollständigen Markt, den wir vermessen haben, reichten Villen gleicher Größe von 0,72 bis 2,6 mal Referenzwert, je nach Aussicht, Ausstattung und der Frage, ob Personal und Concierge enthalten sind. Setzen Sie Ihren Preis gegen die drei vergleichbarsten Villen, die tatsächlich gebucht werden, nicht gegen das, was Nachbarn lediglich verlangen. Was immer Sie ansetzen: Halten Sie den Preis in den Wochen, die zählen. Die 95 Hochsaisonnächte zu 4.250 AED leisten die Hauptarbeit, und ein dort gewährter Rabatt wird selten wieder verdient.

Beides funktioniert, und was sich lohnt, hängt davon ab, wie viele Nächte im Jahr sich tatsächlich verkaufen. Vermieten Sie selbst über eine Plattform, behalten Sie mehr von jeder Buchung und verlieren rund 15,5% Plattformgebühr, tragen aber Preissteuerung, Kalender, Gästekommunikation und Wechsel selbst. Geben Sie das Haus an eine Agentur in Dubai, geben Sie etwa 30% der Miete ab, mitunter mehr, wenn eine Plattformgebühr hinzukommt, im Gegenzug für deren Buchungen, deren Preissteuerung und deren Personal vor Ort. In einem Markt, der etwa 170 Nächte im Jahr verkauft, kann sich die Eigenverwaltung lohnen, weil das Volumen die Stunden rechtfertigt und die gesparte Provision sich über viele Buchungen summiert. Keiner der beiden Wege ist umsonst. Rechnen Sie Gebühr und Stunden zusammen, bevor Sie entscheiden.

Rund 24 Wochen nach unserem Referenzwert: 95 verkaufte Nächte in der Hochsaison und 75 außerhalb. Wir zählen tatsächlich verkaufte Nächte und nie eine Auslastungsquote, denn Auslastung mal 365 überschätzt einen saisonalen Markt um etwa den Faktor zwei. Was Sie in Dubai begrenzt, ist fast nie eine Vorschrift. Es ist die Länge der Saison: die Saison ist lang genug, dass Beständigkeit über das Jahr genauso zählt wie die Spitze. Die Einschränkung, die Eigentümer unterschätzen, ist die Mindestaufenthaltsdauer. Wir haben die Mindestaufenthaltsdauer in Dubai nicht gemessen und raten nicht. Fragen Sie zwei lokale Agenturen, was sie in den Spitzenwochen verlangen: das begrenzt, wie viele einzelne Buchungen Ihre Hochsaison aufnehmen kann. Eine gesetzliche Obergrenze ist etwas anderes und selten: Paris und London begrenzen Kurzzeitvermietung auf 90 Nächte im Jahr, und New Yorks Local Law 18 hat sie faktisch beendet. Keine dieser Städte steht in diesem Rechner, genau aus diesem Grund.

Deutlich mehr, als die meisten Quellen sagen. Auf dem einzigen vollständigen Markt, den wir halten, allen 251 Villen auf St. Barth, ist die Ertragsleiter konvex: gemessen an einer Vier-Zimmer-Villa mit 1,00 liegt eine Drei-Zimmer-Villa bei 0,66, eine Fünf-Zimmer-Villa bei 1,83 und eine Sechs-Zimmer-Villa bei 4,40. Eine Sechs-Zimmer-Villa verdient also rund das Vierfache einer Vier-Zimmer-Villa, nicht die üblich genannten 50 bis 100 Prozent mehr. Die gängige Zahl ist so niedrig, weil sie von den öffentlichen Plattformen abgelesen wird, auf denen die größten Villen mit Personal kaum je gelistet sind. Von fünf auf sechs Schlafzimmer ist nicht ein Zimmer mehr, sondern ein Kategoriewechsel: Personal, ein Koch und ein Concierge gehören zum Haus, und der Gast, der sie braucht, zahlt für das ganze Paket. Wir haben das auf St. Barth gemessen und behandeln es als Form des Marktes, nicht als Versprechen für Dubai, das wir nicht in derselben Tiefe erfasst haben. Oberhalb von sechs Schlafzimmern halten wir weniger als vier Villen und veröffentlichen nichts, denn eine Zahl aus drei Beobachtungen ist eine Vermutung mit Nachkommastelle.

Diese Faustregel wird überall zitiert, und KI-generierte Antworten wiederholen sie, aber sie stellt die Rechnung auf den Kopf. Mieteinnahmen sind tatsächlich verkaufte Nächte multipliziert mit dem Nachtpreis. Der Preis richtet sich nach Aussicht, Ausstattung, Adresse und enthaltenem Service, die verkäuflichen Nächte nach der Saison. Keiner dieser beiden Faktoren weiß, was Sie für das Haus bezahlt haben, also kann kein fester Prozentsatz des Wertes das Ergebnis vorhersagen. Die Schätzungen hinter dieser Regel gehen meist von einer Auslastungsquote aus, und Auslastung mal 365 überschätzt einen saisonalen Markt um etwa den Faktor zwei. Unser Referenzwert für Dubai liegt bei 410.000 AED bis 547.000 AED brutto im Jahr, aus 95 Hochsaisonnächten und 75 weiteren tatsächlich verkauften Nächten. Teilen Sie diese Zahl durch den Preis des Hauses, und Sie erhalten den echten Prozentsatz für diesen Markt. Er kann innerhalb der Spanne liegen oder außerhalb. Entscheidend ist: Der Prozentsatz ist ein Ergebnis, das man ausrechnet, nie eine Regel, von der man ausgeht.

Es ist unser regionaler Referenzwert für Dubai, gebildet aus vergleichbaren Märkten und öffentlichen Preisdaten. Er wurde noch nicht von einem Betreiber vor Ort bestätigt, und wir sagen das, statt eine Sicherheit vorzutäuschen, die wir nicht haben. Wenn Sie hier Eigentümer sind: sagen Sie uns, was Sie tatsächlich eingenommen haben, und wir korrigieren die Zahl.