Provenza
La Provenza es el mercado de campo del sur francés: bastides y mas en torno a Gordes, Ménerbes y Saint-Rémy, vendidos por la piedra, la luz y una piscina bajo los plátanos. Funciona con una temporada más larga y un dinero más tranquilo que la costa, a una hora.
De mayo a septiembre a tarifa plena, y el hombro es real: abril y octubre se venden a senderistas, ciclistas y bodas. Una bastide bien alquilada vende unas 100 noches al año, algo que la Riviera no puede igualar.
La piscina y la vista al pueblo. Una piscina climatizada añade semanas de temporada por ambos extremos, y una terraza que mira a Gordes en vez de a un seto mueve la tarifa más que un quinto dormitorio.
Estas cifras toman como referencia una villa de alta gama de 4 dormitorios, bien mantenida, Provenza. Deliberadamente no las fincas ultra-prime con personal completo, que inflan todas las medias publicadas y hacen creer a los propietarios cosas que no son ciertas. Las tarifas se ajustan después según dormitorios, estado y equipamiento.
Villas más grandes, mejores o con más personal generan más, a veces varias veces más. Las propiedades cansadas, con precio fijo y anuncio pasivo, generan bastante menos. Esa diferencia no es suerte. Es gestión.
Una sola referencia por destino escondía un factor veinte. Un apartamento de un dormitorio y un chalet de seis con personal no son el mismo negocio. Aquí está la escala completa, construida con 999 reservas reales y 141 tarifarios de agencias de nuestro archivo.
| por noche, temporada alta | bruto al año | |
|---|---|---|
| Apartamento | ||
| 1 dormitorios | 120 € | 12.700 € |
| 2 dormitorios | 180 € | 19.000 € |
| 3 dormitorios | 260 € | 27.900 € |
| 4 dormitorios | 340 € | 35.500 € |
| 5 dormitorios | 430 € | 45.600 € |
| Villa o chalet | ||
| 2 dormitorios | 430 € | 33.800 € |
| 3 dormitorios | 790 € | 61.900 € |
| 4 dormitorios | 1200 € | 93.800 € |
| 5 dormitorios | 2200 € | 172.000 € |
| 6 dormitorios | 5280 € | 413.000 € |
| A partir de siete dormitorios tenemos menos de cuatro observaciones. Preferimos no publicar nada antes que adivinar. Pregúntenos y una persona lo mirará. | ||
Esta es la cifra que nadie publica, porque a todos en la cadena les conviene que usted no la conozca. En Provenza, una villa alquilada a través de una agencia pierde alrededor del 30% de todo lo que paga el huésped. Y eso es solo la parte de la agencia.
Las comisiones se acumulan. Si la agencia también publica su villa en Airbnb o Booking, la plataforma se lleva su parte PRIMERO, y la agencia la suya encima. Airbnb cobra al anfitrión en torno al 15,5%. Booking.com cobra del 10 al 25%, en la práctica del 15 al 22% con las comisiones de pago y los programas de visibilidad. Añada una agencia y el 40% es habitual. Hemos visto cosas peores.
Gestionarlo usted mismo parece más barato, y sobre el papel lo es. Pero un 15,5% no le paga una limpiadora, ni un fontanero a medianoche, ni alguien que responda al huésped que quiere la piscina más caliente para mañana. La autogestión cuesta tiempo, y la mayoría de los propietarios lo subestima gravemente.
Treinta años en este oficio enseñan cosas que no caben en una tabla: qué agencias negocian, cómo es un contrato justo, qué cláusulas le cuestan una temporada y los errores concretos que reducen a la mitad los ingresos de una villa. Se lo enviamos, para su mercado, gratis.
Envíenme el análisis completo →La información es gratuita. El acceso no es anónimo: pedimos su correo, y a veces le presentamos a socios que nos pagan. Así este sitio sigue siendo gratis para los propietarios. Lo decimos claramente en lugar de esconderlo.
Una villa de cuatro dormitorios bien mantenida en Provenza genera aproximadamente 70.300 € a 93.800 € brutos al año. La cifra sale de 65 noches realmente vendidas a 1200 € en temporada alta y 35 noches a 450 € fuera de ella. El extremo alto no es la media. Es lo que alcanza un propietario con gestión activa de precios, respuestas rápidas y reseñas consistentemente buenas.
Unas 100 noches, según nuestra referencia. Deliberadamente no damos un porcentaje de ocupación. La ocupación multiplicada por 365 sobreestima los mercados estacionales por un factor de dos, porque la villa no está en el mercado la mayor parte del año y nadie intenta alquilarla en noviembre. La noche realmente vendida es la única unidad honesta.
El bruto es lo que paga el huésped. El neto es lo que llega a su cuenta. Tras una comisión de plataforma habitual del 15,5%, 70.300 € a 93.800 € brutos se convierten en aproximadamente 59.400 € a 79.200 €. Después hay que restar limpieza, lavandería, mantenimiento de piscina y jardín, suministros e impuestos locales. Con una agencia en lugar de una plataforma, cuente entre un 20 y un 30% de comisión, y a veces más en el segmento ultra premium.
Con nuestros datos, Provenza ocupa el puesto 31 de 44 mercados analizados, frente a una mediana de 101.000 € brutos al año. Eso no dice nada del precio de compra, que es la otra mitad de cualquier cálculo de rentabilidad. Un ingreso bruto alto sobre una propiedad carísima puede ser peor inversión que uno modesto sobre una barata. Consiga ambas cifras antes de decidir.
Porque la tarifa por noche la fijan las vistas, los acabados, la dirección y el nivel de servicio incluido, y casi nunca el número de dormitorios. Hemos visto dos villas de cuatro dormitorios en la misma localidad, una a unos 1.170 euros la noche y otra a unos 9.376, y la diferencia era una vista al mar y un servicio de conserjería. Cualquier referencia construida sobre el precio por dormitorio carece de sentido, y la mayoría de las publicadas lo hacen.
Nuestra referencia para cuatro dormitorios en Provenza es 1200 € por noche en temporada alta y 450 € fuera de ella, pero tómela como ancla, no como precio. En un mercado completo que medimos, villas del mismo tamaño iban de 0,72 a 2,6 veces la referencia según las vistas, los acabados y si incluyen personal y conserjería. Fije su tarifa frente a las tres villas más comparables que realmente se reservan, no frente a lo que los vecinos simplemente piden. Ponga lo que ponga, manténgalo en las semanas que cuentan: las 65 noches de temporada alta a 1200 € hacen el trabajo pesado, y un descuento concedido ahí rara vez se recupera.
Son nuestra referencia regional para Provenza, construida con mercados comparables y tarifas públicas. Todavía no han sido confirmadas por un operador que trabaje este mercado directamente, y lo decimos en lugar de fingir una certeza que no tenemos. Si es propietario aquí, díganos lo que realmente ingresó y corregiremos la cifra.
Tres preguntas. Una estimación honesta y un informe gratuito sobre qué la subiría. Nos pagan nuestros socios, nunca usted.
Estimar mi villa →Las estimaciones se basan en referencias de destino y características del inmueble, no en una tasación formal. Los importes se muestran en moneda local con tipos de conversión aproximados. Los resultados reales dependen del marketing, la estrategia de precios y la estacionalidad. Última actualización: 16/07/2026.