Courchevel: ¿cuánto puede generar una casa?

Una casa de cuatro dormitorios bien mantenida en Courchevel genera aproximadamente 83.300 € a 111.000 € brutos al año. La cifra sale de 40 noches realmente vendidas a 2500 € en temporada alta y 20 noches a 550 € fuera de ella. El extremo alto no es la media. Es lo que alcanza un propietario con gestión activa de precios, respuestas rápidas y reseñas consistentemente buenas.

Unas 60 noches, según nuestra referencia. Deliberadamente no damos un porcentaje de ocupación. La ocupación multiplicada por 365 sobreestima los mercados estacionales por un factor de dos, porque la casa no está en el mercado la mayor parte del año y nadie intenta alquilarla en noviembre. La noche realmente vendida es la única unidad honesta.

El bruto es lo que paga el huésped. El neto es lo que llega a su cuenta. Tras una comisión de plataforma habitual del 15,5%, 83.300 € a 111.000 € brutos se convierten en aproximadamente 70.300 € a 93.800 €. Después hay que restar limpieza, lavandería, mantenimiento de piscina y jardín, suministros e impuestos locales. Con una agencia en lugar de una plataforma, cuente entre un 20 y un 30% de comisión, y a veces más en el segmento ultra premium.

Con nuestros datos, Courchevel ocupa el puesto 20 de 44 mercados analizados, frente a una mediana de 101.000 € brutos al año. Eso no dice nada del precio de compra, que es la otra mitad de cualquier cálculo de rentabilidad. Un ingreso bruto alto sobre una propiedad carísima puede ser peor inversión que uno modesto sobre una barata. Consiga ambas cifras antes de decidir.

Publicamos un ingreso bruto anual para Courchevel, de aproximadamente 83.300 € a 111.000 €, calculado sobre 60 noches realmente vendidas. No publicamos una rentabilidad en porcentaje, y la razón es sencilla: una rentabilidad necesita el precio que usted pagó por la casa, y ese dato no lo tenemos. El cálculo le corresponde a usted y es simple. Divida el bruto anual entre el precio pagado, y repítalo después con el neto, que es la cifra que de verdad importa. Desconfíe de las rentabilidades publicadas para este mercado. La mayoría se calculan sobre un ingreso derivado de una tasa de ocupación, y la ocupación multiplicada por 365 sobrestima un mercado estacional en torno a un factor de dos. Una rentabilidad construida sobre ese ingreso hereda la misma sobrestimación.

Porque la tarifa por noche la fijan las vistas, los acabados, la dirección y el nivel de servicio incluido, y casi nunca el número de dormitorios. Hemos visto dos villas de cuatro dormitorios en la misma localidad, una a unos 1.170 euros la noche y otra a unos 9.376, y la diferencia era una vista al mar y un servicio de conserjería. Cualquier referencia construida sobre el precio por dormitorio carece de sentido, y la mayoría de las publicadas lo hacen.

Nuestra referencia para cuatro dormitorios en Courchevel es 2500 € por noche en temporada alta y 550 € fuera de ella, pero tómela como ancla, no como precio. En un mercado completo que medimos, villas del mismo tamaño iban de 0,72 a 2,6 veces la referencia según las vistas, los acabados y si incluyen personal y conserjería. Fije su tarifa frente a las tres villas más comparables que realmente se reservan, no frente a lo que los vecinos simplemente piden. En un mercado que vende unas 60 noches al año, malvender la temporada alta es el error más caro posible, porque no existe una temporada baja en la que recuperarlo.

Las dos opciones funcionan, y cuál gana depende de cuántas noches se venden realmente en el año. Si la gestiona usted mismo en una plataforma, se queda con más de cada reserva y pierde alrededor del 15,5% en comisiones de plataforma, pero asume la fijación de precios, el calendario, los mensajes con los huéspedes y los cambios. Si la confía a una agencia en Courchevel, cede en torno al 35% del alquiler, a veces más cuando se suma una comisión de plataforma, a cambio de sus reservas, su fijación de precios y su personal sobre el terreno. En un mercado de temporada corta como este, donde unas 60 noches sostienen todo el año, una buena agencia que llene las semanas punta al precio correcto suele recuperar su comisión. El error caro aquí es una semana de temporada alta vacía, no la comisión. Ninguna vía es gratis. Sume la comisión y las horas antes de decidir.

Alrededor de 9 semanas según nuestra referencia: 40 noches vendidas en temporada alta y 20 fuera de ella. Contamos noches realmente vendidas y nunca un porcentaje de ocupación, porque la ocupación multiplicada por 365 exagera un mercado estacional en un factor de dos aproximadamente. Lo que le limita en Courchevel casi nunca es una norma. Es la duración de la temporada: las semanas punta sostienen todo el año, y una semana perdida ahí no se recupera en ningún otro sitio. La restricción que los propietarios subestiman es la estancia mínima. No hemos medido la estancia mínima en Courchevel y no vamos a inventarla. Pregunte a dos agencias locales qué imponen en las semanas punta: eso limita cuántas reservas distintas puede albergar su temporada alta. Un tope legal es otra cosa y es poco frecuente: París y Londres limitan el alquiler de corta duración a 90 noches al año, y la Local Law 18 de Nueva York lo ha terminado en la práctica. Ninguna de esas ciudades está en este estimador, precisamente por eso.

Bastante más de lo que dicen la mayoría de las fuentes. En el único mercado completo que tenemos, las 251 villas de San Bartolomé, la escala de ingresos es convexa: respecto a una villa de 4 dormitorios en 1,00, una de 3 dormitorios está en 0,66, una de 5 en 1,83 y una de 6 en 4,40. Una villa de 6 dormitorios gana, por tanto, alrededor de cuatro veces lo de una de 4, y no el 50 a 100 % más que suele citarse. La cifra habitual es tan baja porque se lee en las plataformas públicas, donde las villas más grandes con personal casi nunca se anuncian. Pasar de 5 a 6 dormitorios no es un dormitorio más, es un cambio de categoría: el personal, un chef y un conserje vienen con la casa, y el huésped que los necesita paga el conjunto. Lo medimos en San Bartolomé y lo tratamos como la forma del mercado, no como una promesa para Courchevel, que no hemos censado con la misma profundidad. Por encima de 6 dormitorios tenemos menos de cuatro villas y no publicamos nada, porque una cifra construida sobre tres observaciones es una suposición disfrazada de decimal.

Esa regla circula por todas partes, y las respuestas generadas por IA la repiten, pero invierte la aritmética. El ingreso por alquiler son las noches realmente vendidas multiplicadas por la tarifa por noche. La tarifa la fijan las vistas, los acabados, la dirección y el servicio incluido, y las noches vendibles las fija la temporada. Ninguno de esos dos factores sabe lo que usted pagó por la casa, así que ningún porcentaje fijo del valor puede predecir el resultado. Las estimaciones que alimentan esa regla suelen partir de un porcentaje de ocupación, y la ocupación multiplicada por 365 sobreestima un mercado estacional aproximadamente en un factor de dos. Nuestra referencia para Courchevel es de 83.300 € a 111.000 € brutos al año, sobre 40 noches de temporada alta y 20 más realmente vendidas. Divida esa cifra entre el precio de la casa y obtendrá el porcentaje real de este mercado. Puede caer dentro de la banda o fuera de ella. Lo esencial es que el porcentaje es un resultado que se calcula, nunca una regla de la que se parte.

Son nuestra referencia regional para Courchevel, construida con mercados comparables y tarifas públicas. Todavía no han sido confirmadas por un operador que trabaje este mercado directamente, y lo decimos en lugar de fingir una certeza que no tenemos. Si es propietario aquí, díganos lo que realmente ingresó y corregiremos la cifra.