Costa Smeralda
De Costa Smeralda is de top van de Italiaanse villamarkt en hoort naast Saint-Tropez, niet eronder. Porto Cervo in augustus is een van de duurste huurweken ter wereld.
Juli en augustus, en dat is vrijwel het hele verhaal. De schoudermaanden zijn rustig en de winter is gesloten. Een goed verhuurde villa verkoopt rond 50 hoogseizoennachten, nauwelijks meer.
De ligplaats. Een villa met aanlegrechten, of enkele tendermuten van de haven, is een ander bezit dan een landinwaarts, en Porto Cervo prijst dat navenant.
Deze cijfers gaan uit van een goed onderhouden, hoogwaardige villa met 4 slaapkamers, Costa Smeralda. Bewust niet de ultra-prime landgoederen met volledig personeel, die elk gepubliceerd gemiddelde opblazen en eigenaren dingen laten geloven die simpelweg niet kloppen. De tarieven worden vervolgens aangepast op basis van slaapkamers, staat en voorzieningen.
Grotere, betere of beter bemande villa's brengen meer op, soms een veelvoud. Vermoeide panden met een vaste prijs en een passieve advertentie brengen aanzienlijk minder op. Dat verschil is geen geluk. Het is management.
Eén referentie per bestemming verborg een factor twintig. Een appartement met één slaapkamer en een chalet met zes en personeel zijn niet hetzelfde vak. Hier is de hele ladder, gebouwd op 999 echte boekingen en 141 prijslijsten van agentschappen uit ons eigen archief.
| per nacht, hoogseizoen | bruto per jaar | |
|---|---|---|
| Appartement | ||
| 1 slaapkamers | € 180 | € 13.700 |
| 2 slaapkamers | € 270 | € 20.500 |
| 3 slaapkamers | € 400 | € 30.100 |
| 4 slaapkamers | € 500 | € 38.300 |
| 5 slaapkamers | € 650 | € 49.200 |
| Villa of chalet | ||
| 2 slaapkamers | € 650 | € 36.300 |
| 3 slaapkamers | € 1.190 | € 66.500 |
| 4 slaapkamers | € 1.800 | € 101.000 |
| 5 slaapkamers | € 3.290 | € 184.000 |
| 6 slaapkamers | € 7.920 | € 444.000 |
| Vanaf zeven slaapkamers hebben wij minder dan vier waarnemingen. Wij publiceren liever niets dan te gokken. Vraag het ons, een mens kijkt ernaar. | ||
Dit is het getal dat niemand publiceert, want iedereen in de keten heeft er baat bij dat u het niet kent. In Costa Smeralda verliest een via een agentschap verhuurde villa ongeveer 35% van alles wat de gast betaalt. En dat is alleen het deel van het agentschap.
De kosten stapelen. Zet het agentschap uw villa ook op Airbnb of Booking, dan neemt het platform EERST zijn deel, en het agentschap het zijne erbovenop. Airbnb rekent de verhuurder zo'n 15,5%. Booking.com 10 tot 25%, in de praktijk 15 tot 22% met betaalkosten en zichtbaarheidsprogramma's erbij. Doe daar een agentschap bovenop en 40% is gewoon. We hebben erger gezien.
Zelf verhuren lijkt goedkoper, en op papier is dat zo. Maar 15,5% koopt u geen huishoudster, geen loodgieter om middernacht, en niemand die de gast antwoordt die het zwembad morgen warmer wil. Zelfbeheer kost tijd, en de meeste eigenaren onderschatten hoeveel.
Dertig jaar in dit vak leert dingen die niet in een tabel passen: welke agentschappen onderhandelen, hoe een eerlijk contract eruitziet, welke clausules u een seizoen kosten, en de concrete fouten die de opbrengst van een villa stilletjes halveren. We sturen het u, voor uw markt, gratis.
Stuur mij de volledige analyse →De informatie is gratis. De toegang is niet anoniem: we vragen uw e-mail, en soms stellen we u voor aan partners die ons betalen. Zo blijft deze site gratis voor eigenaren. We zeggen het ronduit in plaats van het te verbergen.
Een goed onderhouden villa met vier slaapkamers in Costa Smeralda levert ruwweg € 75.600 tot € 101.000 bruto per jaar op. Dat cijfer komt van 50 daadwerkelijk verkochte nachten à € 1.800 in het hoogseizoen en 18 nachten à € 600 daarbuiten. De bovenkant van de reeks is niet het gemiddelde. Het is wat een eigenaar haalt met actief prijsbeheer, snelle antwoorden en consistent goede beoordelingen.
Ongeveer 68 nachten volgens onze referentie. We noemen bewust geen bezettingspercentage. Bezetting maal 365 overschat seizoensmarkten met een factor twee, want de villa staat het grootste deel van het jaar niet op de markt en in november probeert niemand haar te verhuren. De werkelijk verkochte nacht is de enige eerlijke eenheid.
Bruto is wat de gast betaalt. Netto is wat op uw rekening aankomt. Na een gebruikelijke platformcommissie van 15,5% wordt € 75.600 tot € 101.000 bruto ongeveer € 63.900 tot € 85.200. Trek daar vervolgens schoonmaak, was, zwembad- en tuinonderhoud, nutsvoorzieningen en lokale belastingen van af. Werkt u met een agentschap in plaats van een platform, reken dan op 20 tot 30% commissie, en in het ultra-premiumsegment soms meer.
Puur op rendement: nee, en we doen niet alsof het anders is. Costa Smeralda koopt men om het adres, niet om de opbrengst. De nachtprijs is hoog, maar het aantal nachten dat echt verkoopt is klein, en de aankoopprijs is enorm. Wie u hier een aantrekkelijk rendement voorspiegelt, verkoopt u iets. Koop het omdat u het wilt. Koop het niet als rendement.
Omdat een nachtprijs wordt bepaald door het uitzicht, de afwerking, het adres en het inbegrepen serviceniveau, en vrijwel nooit door het aantal slaapkamers. We zagen twee villa's met vier slaapkamers in dezelfde plaats, de een rond 1.170 euro per nacht en de ander rond 9.376, en het verschil was zeezicht en een conciërge. Elke referentie op basis van prijs per slaapkamer is betekenisloos, en de meeste gepubliceerde referenties zijn precies dat.
Onze referentie voor vier slaapkamers in Costa Smeralda is € 1.800 per nacht in het hoogseizoen en € 600 daarbuiten, maar zie dat als anker, niet als prijs. Op een complete markt die we hebben gemeten, liepen villa's van dezelfde grootte uiteen van 0,72 tot 2,6 keer de referentie, afhankelijk van uitzicht, afwerking en of personeel en conciërge zijn inbegrepen. Bepaal uw tarief tegenover de drie meest vergelijkbare villa's die daadwerkelijk geboekt worden, niet tegenover wat buren slechts vragen. In een markt die ongeveer 68 nachten per jaar verkoopt, is het hoogseizoen te goedkoop weggeven de duurste fout die er is, want er bestaat geen laagseizoen om het terug te verdienen.
Dit is onze regionale referentie voor Costa Smeralda, opgebouwd uit vergelijkbare markten en openbare tarieven. Ze is nog niet bevestigd door een exploitant die deze markt rechtstreeks bewerkt, en dat zeggen we liever dan een zekerheid voor te wenden die we niet hebben. Bent u hier eigenaar, vertel ons wat u werkelijk verdiende en we corrigeren het cijfer.
Drie vragen. Een eerlijke schatting en een gratis rapport over wat het zou verhogen. Wij worden betaald door onze partners, nooit door u.
Mijn villa schatten →Schattingen zijn gebaseerd op bestemmingsreferenties en objectkenmerken, niet op een formele taxatie. Bedragen worden getoond in lokale valuta tegen benaderende koersen. Werkelijke resultaten hangen af van marketing, prijsstrategie en seizoensinvloeden. Laatst bijgewerkt: 15-07-2026.