Koh Samui: wat kan een huis opbrengen?

Een goed onderhouden huis met vier slaapkamers in Koh Samui levert ruwweg ฿ 890.000 tot ฿ 1.190.000 bruto per jaar op. Dat cijfer komt van 110 daadwerkelijk verkochte nachten à ฿ 8.060 in het hoogseizoen en 90 nachten à ฿ 3.340 daarbuiten. De bovenkant van de reeks is niet het gemiddelde. Het is wat een eigenaar haalt met actief prijsbeheer, snelle antwoorden en consistent goede beoordelingen.

Ongeveer 200 nachten volgens onze referentie. We noemen bewust geen bezettingspercentage. Bezetting maal 365 overschat seizoensmarkten met een factor twee, want het huis staat het grootste deel van het jaar niet op de markt en in november probeert niemand het te verhuren. De werkelijk verkochte nacht is de enige eerlijke eenheid.

Bruto is wat de gast betaalt. Netto is wat op uw rekening aankomt. Na een gebruikelijke platformcommissie van 15,5% wordt ฿ 890.000 tot ฿ 1.190.000 bruto ongeveer ฿ 752.000 tot ฿ 1.000.000. Trek daar vervolgens schoonmaak, was, zwembad- en tuinonderhoud, nutsvoorzieningen en lokale belastingen van af. Werkt u met een agentschap in plaats van een platform, reken dan op 20 tot 30% commissie, en in het ultra-premiumsegment soms meer.

Op onze cijfers staat Koh Samui op plaats 44 van 44 onderzochte markten, tegen een mediaan van ฿ 3.830.000 bruto per jaar. Dat zegt niets over de aankoopprijs, en die is de andere helft van elke rendementsberekening. Een hoge bruto-opbrengst op een zeer duur pand kan een slechtere investering zijn dan een bescheiden opbrengst op een goedkoop pand. Vraag beide cijfers op voordat u beslist.

Voor Koh Samui publiceren wij een bruto jaaropbrengst van ongeveer ฿ 890.000 tot ฿ 1.190.000, berekend op 200 werkelijk verkochte nachten. Een rendement in procenten publiceren wij niet, en de reden is eenvoudig: een rendement vraagt de prijs die u voor het huis betaalde, en die kennen wij niet. De rekensom is aan u en is simpel. Deel de bruto jaaropbrengst door de betaalde prijs, en doe het daarna nog eens met het nettobedrag, want dat is het cijfer dat telt. Wees voorzichtig met gepubliceerde rendementen voor deze markt. De meeste zijn berekend op een huurinkomen dat is afgeleid van een bezettingsgraad, en bezetting maal 365 overschat een seizoensmarkt met ongeveer een factor twee. Een rendement dat daarop is gebouwd, erft dezelfde overschatting.

Omdat een nachtprijs wordt bepaald door het uitzicht, de afwerking, het adres en het inbegrepen serviceniveau, en vrijwel nooit door het aantal slaapkamers. We zagen twee villa's met vier slaapkamers in dezelfde plaats, de een rond 1.170 euro per nacht en de ander rond 9.376, en het verschil was zeezicht en een conciërge. Elke referentie op basis van prijs per slaapkamer is betekenisloos, en de meeste gepubliceerde referenties zijn precies dat.

Onze referentie voor vier slaapkamers in Koh Samui is ฿ 8.060 per nacht in het hoogseizoen en ฿ 3.340 daarbuiten, maar zie dat als anker, niet als prijs. Op een complete markt die we hebben gemeten, liepen villa's van dezelfde grootte uiteen van 0,72 tot 2,6 keer de referentie, afhankelijk van uitzicht, afwerking en of personeel en conciërge zijn inbegrepen. Bepaal uw tarief tegenover de drie meest vergelijkbare villa's die daadwerkelijk geboekt worden, niet tegenover wat buren slechts vragen. Wat u ook vraagt, houd het vast in de weken die tellen: de 110 hoogseizoennachten à ฿ 8.060 doen het zware werk, en een korting daar wordt zelden terugverdiend.

Beide werken, en wat wint hangt af van hoeveel nachten er per jaar echt verkocht worden. Verhuurt u zelf via een platform, dan houdt u meer van elke boeking over en verliest u ongeveer 15,5% aan platformkosten, maar draagt u zelf de prijsstelling, de agenda, de gastberichten en de wissels. Geeft u het huis aan een agentschap in Koh Samui, dan staat u ongeveer 25% van de huur af, soms meer wanneer er een platformcommissie bovenop komt, in ruil voor hun boekingen, hun prijsstelling en hun personeel ter plaatse. In een markt die ongeveer 200 nachten per jaar verkoopt, kan zelfbeheer de moeite waard zijn, omdat het volume de uren rechtvaardigt en de bespaarde commissie zich over veel boekingen opstapelt. Geen van beide routes is gratis. Tel de commissie en de uren op voordat u beslist.

Ongeveer 29 weken volgens onze benchmark: 110 verkochte nachten in het hoogseizoen en 90 daarbuiten. Wij tellen werkelijk verkochte nachten en nooit een bezettingspercentage, want bezetting maal 365 overschat een seizoensmarkt met ongeveer een factor twee. Wat u in Koh Samui beperkt is bijna nooit een regel. Het is de lengte van het seizoen: het seizoen is lang genoeg dat regelmaat over het jaar net zo zwaar weegt als de piek. De beperking die eigenaren onderschatten is de minimale verblijfsduur. Wij hebben de minimale verblijfsduur in Koh Samui niet gemeten en gaan er niet naar raden. Vraag twee lokale bureaus wat zij in de piekweken eisen: dat begrenst hoeveel afzonderlijke boekingen uw hoogseizoen kan bevatten. Een wettelijk plafond is iets anders en komt zelden voor: Parijs en Londen beperken kortverhuur tot 90 nachten per jaar, en Local Law 18 in New York heeft er in de praktijk een eind aan gemaakt. Geen van die steden staat in deze rekentool, precies om die reden.

Aanzienlijk meer dan de meeste bronnen zeggen. Op de enige volledige markt die we in handen hebben, alle 251 villa's op Saint-Barthélemy, is de inkomensladder convex: ten opzichte van een villa met 4 slaapkamers op 1,00 staat een villa met 3 slaapkamers op 0,66, een met 5 op 1,83 en een met 6 op 4,40. Een villa met 6 slaapkamers verdient dus ongeveer vier keer zoveel als een met 4, en niet de 50 tot 100 procent meer die gewoonlijk wordt genoemd. Het gangbare cijfer is zo laag omdat het van de openbare platforms wordt afgelezen, waar de grootste villa's met personeel vrijwel nooit worden vermeld. Van 5 naar 6 slaapkamers is niet één slaapkamer erbij, het is een categoriewissel: personeel, een kok en een conciërge horen bij het huis, en de gast die ze nodig heeft betaalt voor het geheel. We hebben dit op Saint-Barthélemy gemeten en behandelen het als de vorm van de markt, niet als een belofte voor Koh Samui, dat we niet met dezelfde diepgang in kaart hebben gebracht. Boven zes slaapkamers hebben we minder dan vier villa's en publiceren we niets, want een cijfer gebouwd op drie waarnemingen is een gok met een decimaal.

Die vuistregel duikt overal op, en door AI gegenereerde antwoorden herhalen haar, maar de rekensom staat op zijn kop. Huurinkomst is het aantal werkelijk verkochte nachten maal de nachtprijs. De prijs wordt bepaald door het uitzicht, de afwerking, het adres en de inbegrepen service, en het aantal verkoopbare nachten door het seizoen. Geen van beide weet wat u voor het huis hebt betaald, dus geen vast percentage van de waarde kan de uitkomst voorspellen. De schattingen achter die regel vertrekken meestal van een bezettingsgraad, en bezetting maal 365 overschat een seizoensmarkt met ruwweg een factor twee. Onze referentie voor Koh Samui is ฿ 890.000 tot ฿ 1.190.000 bruto per jaar, uit 110 hoogseizoennachten en 90 andere werkelijk verkochte nachten. Deel dat cijfer door de prijs van het huis en u hebt het echte percentage voor deze markt. Het kan binnen de bandbreedte vallen of erbuiten. Waar het om gaat: het percentage is een uitkomst die u berekent, nooit een regel waarmee u begint.

Van een exploitant die Koh Samui rechtstreeks heeft bewerkt, niet van een geschraapte advertentiesite. Waar een publieke bron bestaat, kruisen we die, en waar die afwijkt van wat we in de praktijk zagen, zeggen we dat. Cijfers zijn opgegeven, nooit geauditeerd, en we zijn liever voorzichtig en correct dan optimistisch en fout.