Bali
Bali verkoopt meer nachten dan welke luxevillamarkt wij ook beoordelen, en tegen de laagste prijzen. Hier wordt geld verdiend met volume, niet met prijs.
Praktisch het hele jaar. Pieken in juli, augustus en december.
Design en fotografie. Bali is een intens visuele markt en de boekingsbeslissing valt op beelden, sneller dan waar dan ook.
Deze cijfers gaan uit van een goed onderhouden, hoogwaardige villa met 4 slaapkamers, Bali. Bewust niet de ultra-prime landgoederen met volledig personeel, die elk gepubliceerd gemiddelde opblazen en eigenaren dingen laten geloven die simpelweg niet kloppen. De tarieven worden vervolgens aangepast op basis van slaapkamers, staat en voorzieningen.
Grotere, betere of beter bemande villa's brengen meer op, soms een veelvoud. Vermoeide panden met een vaste prijs en een passieve advertentie brengen aanzienlijk minder op. Dat verschil is geen geluk. Het is management.
Een goed onderhouden villa met vier slaapkamers in Bali levert ruwweg IDR 538.350.000 tot IDR 717.800.000 bruto per jaar op. Dat cijfer komt van 120 daadwerkelijk verkochte nachten à IDR 4.440.000 in het hoogseizoen en 100 nachten à IDR 1.850.000 daarbuiten. De bovenkant van de reeks is niet het gemiddelde. Het is wat een eigenaar haalt met actief prijsbeheer, snelle antwoorden en consistent goede beoordelingen.
Ongeveer 220 nachten volgens onze referentie. We noemen bewust geen bezettingspercentage. Bezetting maal 365 overschat seizoensmarkten met een factor twee, want de villa staat het grootste deel van het jaar niet op de markt en in november probeert niemand haar te verhuren. De werkelijk verkochte nacht is de enige eerlijke eenheid.
Bruto is wat de gast betaalt. Netto is wat op uw rekening aankomt. Na een gebruikelijke platformcommissie van 15,5% wordt IDR 538.350.000 tot IDR 717.800.000 bruto ongeveer IDR 454.910.000 tot IDR 606.540.000. Trek daar vervolgens schoonmaak, was, zwembad- en tuinonderhoud, nutsvoorzieningen en lokale belastingen van af. Werkt u met een agentschap in plaats van een platform, reken dan op 20 tot 30% commissie, en in het ultra-premiumsegment soms meer.
Op onze cijfers staat Bali op plaats 28 van 29 onderzochte markten, tegen een mediaan van IDR 1.872.200.000 bruto per jaar. Dat zegt niets over de aankoopprijs, en die is de andere helft van elke rendementsberekening. Een hoge bruto-opbrengst op een zeer duur pand kan een slechtere investering zijn dan een bescheiden opbrengst op een goedkoop pand. Vraag beide cijfers op voordat u beslist.
Omdat een nachtprijs wordt bepaald door het uitzicht, de afwerking, het adres en het inbegrepen serviceniveau, en vrijwel nooit door het aantal slaapkamers. We zagen twee villa's met vier slaapkamers in dezelfde plaats, de een rond 1.170 euro per nacht en de ander rond 9.376, en het verschil was zeezicht en een conciërge. Elke referentie op basis van prijs per slaapkamer is betekenisloos, en de meeste gepubliceerde referenties zijn precies dat.
Dit is onze regionale referentie voor Bali, opgebouwd uit vergelijkbare markten en openbare tarieven. Ze is nog niet bevestigd door een exploitant die deze markt rechtstreeks bewerkt, en dat zeggen we liever dan een zekerheid voor te wenden die we niet hebben. Bent u hier eigenaar, vertel ons wat u werkelijk verdiende en we corrigeren het cijfer.
Vier vragen. Een eerlijke schatting en een gratis rapport over wat het zou verhogen. Wij worden betaald door onze partners, nooit door u.
Mijn villa schatten →Schattingen zijn gebaseerd op bestemmingsreferenties en objectkenmerken, niet op een formele taxatie. Bedragen worden getoond in lokale valuta tegen benaderende koersen. Werkelijke resultaten hangen af van marketing, prijsstrategie en seizoensinvloeden. Laatst bijgewerkt: 13-07-2026.