Бали: сколько может приносить дом?

Ухоженный дом с четырьмя спальнями приносит примерно 538 350 000 IDR — 717 800 000 IDR валовых в год. Цифра складывается из 120 реально проданных ночей по 4 440 000 IDR в высокий сезон и 100 ночей по 1 850 000 IDR вне сезона. Верхняя граница — это не среднее. Это то, чего достигает владелец при активном управлении ценой, быстрых ответах и стабильно хороших отзывах.

Около 220 ночей по нашему ориентиру. Мы принципиально не приводим процент загрузки. Загрузка, умноженная на 365, завышает сезонные рынки вдвое, потому что большую часть года дом вообще не выставлен, и в ноябре его никто не продаёт. Реально проданная ночь — единственная честная единица измерения.

Валовой — это то, что платит гость. Чистый — то, что доходит до вашего счёта. После типовой комиссии площадки в 15,5% из 538 350 000 IDR — 717 800 000 IDR валовых остаётся примерно 454 910 000 IDR — 606 540 000 IDR. Затем вычтите уборку, стирку, обслуживание бассейна и сада, коммунальные платежи и местные налоги. Если работать через агентство, а не через площадку, комиссия составит 20–30%, а в сегменте ультра-премиум иногда больше.

По нашим данным Бали занимает 43 место из 44 изученных рынков при медиане 1 864 800 000 IDR валовых в год. Это ничего не говорит о цене покупки, а она — вторая половина любого расчёта доходности. Высокий валовой доход на очень дорогом объекте может оказаться худшей инвестицией, чем скромный доход на дешёвом. Получите обе цифры до решения.

Мы публикуем валовой годовой доход для направления Бали: примерно от 538 350 000 IDR до 717 800 000 IDR, рассчитанный на 220 реально проданных ночей. Доходность в процентах мы не публикуем, и вот почему: для неё нужна цена, которую вы заплатили за дом, а её у нас нет. Расчёт за вами, и он прост. Разделите валовой годовой доход на уплаченную цену, а затем повторите то же самое с чистым доходом, который и есть главная цифра. К опубликованным показателям доходности по этому рынку относитесь осторожно. Большинство из них считаются от арендного дохода, выведенного из процента загрузки, а загрузка, умноженная на 365, завышает сезонный рынок примерно вдвое. Доходность, построенная на таком доходе, наследует то же завышение.

Потому что ставку за ночь определяют вид, отделка, адрес и уровень включённого сервиса, и почти никогда — число спален. Мы видели две виллы с четырьмя спальнями в одном городе: одну примерно за 1 170 евро за ночь, другую примерно за 9 376. Разница — вид на море и консьерж-сервис. Любой ориентир, построенный на цене за спальню, бессмыслен, а большинство опубликованных построены именно так.

Наш ориентир для четырёх спален: 4 440 000 IDR за ночь в высокий сезон и 1 850 000 IDR вне сезона. Но это якорь, а не цена. На полном рынке, который мы измерили, виллы одного размера стоили от 0,72 до 2,6 ориентира в зависимости от вида, отделки и того, включены ли персонал и консьерж. Ставьте цену по трём самым сопоставимым виллам, которые реально бронируют, а не по тому, что соседи просто выставляют. Какую бы цену вы ни поставили, держите её в решающие недели: 120 ночей высокого сезона по 4 440 000 IDR делают основную работу, и скидка, данная там, почти не отыгрывается.

Работают оба варианта, а выбор зависит от того, сколько ночей в году реально продаётся. Если управлять самому через площадку, вы оставляете себе больше с каждой брони, теряя около 15,5% комиссии площадки, но берёте на себя цену, календарь, переписку с гостями и смену белья. Если отдать дом агентству в Бали, вы отдаёте примерно 25% арендной платы, иногда больше, когда сверху добавляется комиссия площадки, взамен на их брони, их управление ценой и их персонал на месте. На рынке, где продаётся около 220 ночей в год, самостоятельное управление может оправдать себя: объём оправдывает часы, а сэкономленная комиссия накапливается на множестве броней. Ни один путь не бесплатен. Сложите комиссию и часы, прежде чем решать.

Примерно 31 недель по нашему ориентиру: 120 ночей продано в высокий сезон и 100 вне его. Мы считаем реально проданные ночи и никогда не считаем процент загрузки, потому что загрузка, умноженная на 365, завышает сезонный рынок примерно вдвое. В Бали вас ограничивает почти никогда не регулирование. Вас ограничивает длина сезона: сезон достаточно длинный, чтобы ровность в течение года значила не меньше, чем пик. Ограничение, которое владельцы недооценивают, это минимальный срок аренды. Мы не измеряли минимальный срок в Бали и не станем его выдумывать. Спросите две местные агентства, что они требуют в пиковые недели: это задаёт предел числу отдельных броней, которые вместит ваш высокий сезон. Законный лимит это другое, и встречается он редко: Париж и Лондон ограничивают краткосрочную аренду 90 ночами в год, а нью-йоркский Local Law 18 фактически её прекратил. Ни одного из этих городов в нашем калькуляторе нет, именно поэтому.

Заметно больше, чем говорят большинство источников. На единственном полном рынке, который у нас есть, — все 251 вилла на Сен-Барте, — шкала дохода выпуклая: относительно виллы на 4 спальни со значением 1,00 вилла на 3 спальни находится на 0,66, на 5 спален — на 1,83, а на 6 спален — на 4,40. То есть вилла на 6 спален приносит примерно вчетверо больше, чем вилла на 4 спальни, а не 50–100 процентов больше, как обычно указывают. Расхожая цифра занижена потому, что её считывают с публичных платформ, где крупнейшие виллы с персоналом почти никогда не выставлены. Переход с 5 на 6 спален — это не одна лишняя спальня, а смена категории: вместе с домом идут персонал, повар и консьерж, и гость, которому это нужно, платит за весь набор. Мы измерили это на Сен-Барте и рассматриваем как форму рынка, а не как обещание для Бали, который мы не переписывали с той же глубиной. Свыше шести спален у нас менее четырёх вилл, и мы ничего не публикуем, потому что цифра, построенная на трёх наблюдениях, — это догадка с десятичной запятой.

Это правило повторяют повсюду, в том числе ответы, сгенерированные ИИ, но арифметика в нём перевёрнута. Доход от аренды — это реально проданные ночи, умноженные на цену за ночь. Цену определяют вид, отделка, адрес и включённый сервис, а число продаваемых ночей — сезон. Ни один из этих факторов не знает, сколько вы заплатили за дом, поэтому никакой фиксированный процент от стоимости не предскажет результат. Оценки, на которых держится это правило, обычно исходят из процента загрузки, а загрузка, умноженная на 365, завышает сезонный рынок примерно вдвое. Наш ориентир для Бали — от 538 350 000 IDR до 717 800 000 IDR валовых в год, из 120 ночей высокого сезона и 100 остальных реально проданных. Разделите эту цифру на цену дома — и получите реальный процент для этого рынка. Он может попасть в эту вилку или оказаться вне её. Главное: процент — это результат, который вычисляют, а не правило, с которого начинают.

Это наш региональный ориентир для направления Бали, построенный на сопоставимых рынках и открытых тарифах. Он ещё не подтверждён оператором, работающим здесь напрямую, и мы говорим об этом прямо, вместо того чтобы изображать уверенность, которой у нас нет. Если вы владелец здесь, скажите нам, сколько вы действительно заработали, и мы исправим цифру.