На Пхукете самое глубокое предложение люксовых вилл в Юго-Восточной Азии и по-настоящему глобальный состав гостей: европейцы зимой, азиаты и австралийцы вокруг региональных праздников. Погода хороша почти круглый год, и именно поэтому годовая цифра сходится.
С ноября по апрель — высокий сезон. С мая по октябрь — муссон, с реальными скидками, но вилла всё равно сдаётся. Хорошо управляемая вилла с 4 спальнями продаёт около 110 ночей высокого сезона и 90 низкого.
Персонал и подогреваемый бассейн для европейского зимнего гостя. Виллы с полной командой и ежедневной уборкой находятся совсем в другом ценовом диапазоне, и это самый сильный рычаг на острове.
Эти цифры описывают ухоженную виллу премиум-класса с 4 спальнями, Пхукет. Намеренно не ультра-премиальные поместья с полным штатом, которые раздувают любую опубликованную среднюю и заставляют владельцев верить в то, чего нет. Затем ставки корректируются по числу спален, состоянию и удобствам.
Более крупные, более качественные или лучше укомплектованные виллы приносят больше, иногда в несколько раз. Уставшие объекты со статичной ценой и пассивным объявлением приносят заметно меньше. Эта разница — не удача. Это управление.
Ухоженная вилла с четырьмя спальнями приносит примерно 1 110 000 ฿ — 1 480 000 ฿ валовых в год. Цифра складывается из 110 реально проданных ночей по 10 100 ฿ в высокий сезон и 90 ночей по 4 180 ฿ вне сезона. Верхняя граница — это не среднее. Это то, чего достигает владелец при активном управлении ценой, быстрых ответах и стабильно хороших отзывах.
Около 200 ночей по нашему ориентиру. Мы принципиально не приводим процент загрузки. Загрузка, умноженная на 365, завышает сезонные рынки вдвое, потому что большую часть года вилла вообще не выставлена, и в ноябре её никто не продаёт. Реально проданная ночь — единственная честная единица измерения.
Валовой — это то, что платит гость. Чистый — то, что доходит до вашего счёта. После типовой комиссии площадки в 15,5% из 1 110 000 ฿ — 1 480 000 ฿ валовых остаётся примерно 940 000 ฿ — 1 250 000 ฿. Затем вычтите уборку, стирку, обслуживание бассейна и сада, коммунальные платежи и местные налоги. Если работать через агентство, а не через площадку, комиссия составит 20–30%, а в сегменте ультра-премиум иногда больше.
По нашим данным Пхукет занимает 27 место из 29 изученных рынков при медиане 3 850 000 ฿ валовых в год. Это ничего не говорит о цене покупки, а она — вторая половина любого расчёта доходности. Высокий валовой доход на очень дорогом объекте может оказаться худшей инвестицией, чем скромный доход на дешёвом. Получите обе цифры до решения.
Потому что ставку за ночь определяют вид, отделка, адрес и уровень включённого сервиса, и почти никогда — число спален. Мы видели две виллы с четырьмя спальнями в одном городе: одну примерно за 1 170 евро за ночь, другую примерно за 9 376. Разница — вид на море и консьерж-сервис. Любой ориентир, построенный на цене за спальню, бессмыслен, а большинство опубликованных построены именно так.
От оператора, который работал с рынком Пхукет напрямую, а не со страниц объявлений. Там, где есть открытые данные, мы сверяемся, и там, где они расходятся с практикой, мы об этом говорим. Цифры заявлены, но не аудированы. Мы предпочитаем быть осторожными и правыми, чем оптимистичными и неправыми.
Четыре вопроса. Честная оценка и бесплатный отчёт о том, что её повысит. Нам платят наши партнёры, никогда не вы.
Оценить мою виллу →Оценки основаны на ориентирах по направлению и характеристиках объекта, а не на официальной оценке. Суммы показаны в местной валюте по приблизительным курсам. Реальные результаты зависят от маркетинга, ценовой стратегии и сезонности. Обновлено: 13.07.2026.