外国业主每年实际缴纳的法国房产税
一张法国房产税账单并不是一笔费用,而是两种逻辑不同的独立税种,拥有第二套住宅的外国业主两者都需缴纳,而法国本国居民在自己的主要住宅上现在只需缴纳其中一种。以下是每一种税的真实情况,包含了能够核实、注明日期并附有出处的数字。
"住宅税"(taxe foncière):无论是否为居民,每位业主都需缴纳的税
"taxe foncière sur les propriétés bâties",法语意为建成物业税,是一项年度房产税,由在纳税年度1月1日拥有已建成物业的任何人缴纳,无论该业主居住在何处,也无论该房产是否曾出租。该税基于房产的名义租赁价值("valeur locative cadastrale",即地籍租赁价值)乘以由地方(逐个市镇)投票确定的税率计算,因此两栋位于不同城镇的相似别墅,税单金额可能相差很大。2025年,涵盖各类型各规模房产的全国平均税单约为1,117欧元,预计2026年约为1,125欧元。对于圣特罗佩或费拉角这样的市场而言,这个平均数几乎没有意义:它被数百万普通公寓和普通住宅拉低了,而位于热门市镇、坐落在大地块上的高价值别墅,其税单会明显更高,原因正是该税基于这套具体房产自身的地籍价值以及该具体市镇的税率计算,而绝非全国性数字。各市镇税率本身从地籍基数的约15%到超过60%不等,巴黎约为20%,马赛约为43%,可作为参考点。并不存在单一的"法国房产税率":您需要核实所在市镇自身的税率以及您房产自身的地籍价值,而不是全国平均数,如果您已经在圣特罗佩这样的市场拥有房产,请将上述数字视为普通住宅的下限,而非您自己税单的参考标准。
"居住税"(taxe d'habitation):主要住宅已取消,第二套住宅仍需缴纳
"taxe d'habitation",一种居住使用税,过去由1月1日占用住宅的人缴纳,无论是业主还是租客。自2023年起,该税已对"résidence principale"(主要住宅)取消。但对于"résidence secondaire"(第二套住宅)从未取消,并在2026年对第二套住宅完全有效:这正是外国业主在法国别墅的情形,因为按定义它就是一套第二住宅。因此,一位告诉您"我们已经不用交住宅税了"的法国居民,描述的只是他们自己的主要住宅。对于您在法国的第二套住宅,您仍然每年需要缴纳该税,计算方式与以往相同:房产的地籍租赁价值乘以市镇设定的税率。
部分市镇在此税基础上加征的附加税
部分市镇会做出的第二项独立决定是:在上述基本"住宅税"之外,法国税法第1407条之三(article 1407 ter)允许位于"zone tendue"(指定的高需求区域,大致是人口超过50,000、住房紧张的建成区)的市镇,就第二套住宅投票通过基本税5%至60%的附加税,目的是推动业主将闲置住宅投入长期租赁市场。截至2026年,超过1,000个市镇实施该附加税,其中一些达到上限:巴黎、里昂和尼斯为60%,波尔多和南特为40%。它是叠加在上文所述的第二套住宅"住宅税"账单之上,并非第三种税,但您所在的具体市镇是否实施该附加税、税率是多少,是关于该市镇当年的具体事实,需要直接核实,而不能凭该城市的名声去假设。
与美国房产税的区别
美国业主习惯于由所在县征收的单一房产税,2026年全美平均有效税率约为房产价值的0.99%,从夏威夷约0.29%到新泽西约2.23%不等。法国将相应的税负拆分为两种触发条件不同的独立税种(是否拥有房产 vs 是否为第二套住宅),并在其中一种之上叠加地方自由裁量的附加税。实际后果是:将"法国房产税"与"美国房产税"当作同一个单一数字来比较,会低估法国第二套住宅的实际税单,因为美国的对比中根本没有与"住宅税"第二套住宅附加税相对应的内容。
出售之日:资本利得税取决于您的居住地
以上两种税均为年度税,在您持有别墅期间适用。而当您有朝一日出售时,会适用另一种税,仅在出售时征收一次,针对增值部分:法国不动产资本利得税("plus-value immobilière")。经2026年7月30日核实的标准结构为:增值部分需缴纳19%的所得税,外加社会保险费,并设有按持有年限计算的减免:持有满22年后可完全免征所得税,持有满30年后才可完全免征社会保险费,此外,超过50,000欧元的净增值部分还需缴纳2%至6%的累进附加税。居住地会如何改变税单:欧盟、欧洲经济区及瑞士居民缴纳17.2%的社会保险费。根据一项自2026年1月1日起生效的法国社会保障融资法,欧盟/欧洲经济区以外的居民(自英国脱欧以来,通常包括未参加欧洲经济区医保体系的英国业主,以及所有美国业主)则需缴纳更高的CSG部分,为10.6%而非9.2%,使其社会保险费总额升至约18.6%。除税款本身外,居住在欧盟/欧洲经济区以外的卖方,一旦成交价超过150,000欧元,还必须指定一名强制性税务代表("représentant fiscal"),这是欧盟居民卖方无需承担的额外费用和手续。以上是当前有效的结构性规则;税率、门槛以及欧盟/非欧盟的区分此前已经变动过,未来也可能再次变动,因此请在实际出售时核实届时有效的具体数字。
购买或做预算前真正应该做的事
向卖方的公证人或当地市政府索取该房产当前的"住宅税"(taxe foncière)与"居住税"(taxe d'habitation)账单,而不是全国平均数,并明确询问该市镇今年是否实施高需求区附加税,税率是多少。这两种税均在每年下半年开具账单,无论别墅是否出租都需缴纳,因此它们属于您的固定运营成本,而非您的租金收入模型的一部分。资本利得税是一个独立的一次性问题,应在出售前而非购买前规划,并取决于持有年限以及您出售时的居住地。要查看同一栋别墅在扣除这些固定成本后可能带来多少收入,可在三个问题内免费获取估算,或将其与一个没有这两种税种对应物的市场进行比较。
诚实的免责声明
这是一般性信息,不构成税务或法律建议,我们也不是税务顾问。房产税与资本利得税税率由地方或国家设定,几乎每年都会变动,并取决于您所在的市镇、居住地和国籍,因此在依赖这些数字之前,请向当地市政府、公证人或合格的跨境税务专业人士核实当年的具体数字。若某个数字无法核实,我们会明确说明,而不是猜测。资料来源,均于2026年7月30日核实:法国"住宅税"全国平均账单及市镇税率区间,2025年与2026年预测数据(Cafpi、Journal du Net,2026年发布);自2023年起"居住税"对主要住宅取消,2026年对第二套住宅仍然有效(法国公共税务指南、Arkendia、La Résidence,2026年);根据法国税法第1407条之三设立的高需求区第二套住宅附加税,幅度为5%至60%,以及2026年提及的巴黎/里昂/尼斯/波尔多/南特税率(已发布的法国税务模拟工具,2026年);2026年美国平均有效房产税率及各州区间(Motley Fool、Bankrate、Tax Foundation,2026年);法国不动产资本利得税结构,19%所得税,持有22年与30年的减免,超过50,000欧元的附加税级距(Fiscaloo、Finalib,2026年);2026年1月1日起,针对欧盟/欧洲经济区以外居民的CSG上调,从9.2%升至10.6%,依据2026年社会保障融资法,以及欧盟/欧洲经济区以外卖方强制税务代表的150,000欧元门槛(Letulle,2026年发布)。
发布于30/07/2026。数据来自我们的实时基准数据库,并在每次重新校准时更新。