Die französischen Grundsteuern, die ein ausländischer Eigentümer jedes Jahr wirklich zahlt

Eine französische Grundsteuerrechnung ist nicht eine einzige Position, es sind zwei verschiedene Steuern mit zwei verschiedenen Logiken, und ein ausländischer Eigentümer einer Zweitwohnung zahlt beide, während ein französischer Bewohner seines eigenen Hauptwohnsitzes jetzt nur noch eine zahlt. Hier die ehrliche Lage zu jeder, mit den Zahlen, die überprüft, datiert und mit Quelle belegt werden konnten.

"Taxe foncière" (die Grundsteuer): die, die jeder Eigentümer zahlt, ansässig oder nicht

Die "taxe foncière sur les propriétés bâties", Französisch für Grundsteuer auf bebaute Grundstücke, ist eine jährliche Grundsteuer, die von jedem geschuldet wird, der am 1. Januar des Steuerjahres eine bebaute Immobilie besitzt, unabhängig davon, wo dieser Eigentümer lebt oder ob die Immobilie je vermietet wird. Sie wird auf einen fiktiven Mietwert der Immobilie (die "valeur locative cadastrale", der katastrale Mietwert) berechnet, multipliziert mit einem örtlich, Gemeinde für Gemeinde, festgelegten Satz, sodass zwei ähnliche Villen in zwei verschiedenen Orten sehr unterschiedliche Rechnungen tragen können. Die landesweite Durchschnittsrechnung über alle französischen Immobilien, jeder Art und Größe, lag 2025 bei etwa 1.117 Euro, für 2026 auf etwa 1.125 Euro geschätzt. Dieser Durchschnitt sagt für einen Markt wie Saint-Tropez oder Cap Ferrat fast nichts aus: Er wird von Millionen gewöhnlicher Wohnungen und bescheidener Häuser nach unten gezogen, und eine hochwertige Villa auf einem großen Grundstück in einer gefragten Gemeinde wird eine deutlich höhere Rechnung schulden, gerade weil die Steuer auf dem katastralen Wert dieser konkreten Immobilie und dem Satz dieser konkreten Gemeinde beruht, nie auf einer nationalen Zahl. Die Gemeindesätze selbst reichen von etwa 15 % bis über 60 % der katastralen Bemessungsgrundlage, mit Paris bei etwa 20 % und Marseille bei etwa 43 % als Orientierungspunkte. Es gibt keinen einzigen "französischen Grundsteuersatz": Man prüft den Satz der eigenen Gemeinde und den katastralen Wert der eigenen Immobilie, nie einen nationalen Durchschnitt, und wer bereits in einem Markt wie Saint-Tropez besitzt, sollte die obige Zahl als Untergrenze für eine gewöhnliche Immobilie behandeln, nicht als Richtwert für die eigene Rechnung.

"Taxe d'habitation" (die Wohnsteuer): weg vom Hauptwohnsitz, weiterhin fällig auf dem Zweitwohnsitz

Die "taxe d'habitation", eine Wohnsteuer, wurde früher von jedem geschuldet, der am 1. Januar eine Wohnung nutzte, Eigentümer oder Mieter. Seit 2023 ist sie für eine "résidence principale", einen Hauptwohnsitz, abgeschafft. Für eine "résidence secondaire", einen Zweitwohnsitz, wurde sie nie abgeschafft und bleibt 2026 auf Zweitwohnsitzen voll in Kraft: genau das ist bei der französischen Villa eines ausländischen Eigentümers der Fall, die per Definition ein Zweitwohnsitz ist. Ein französischer Bewohner, der Ihnen sagt "wir zahlen die taxe d'habitation nicht mehr", beschreibt also nur seinen eigenen Hauptwohnsitz. Auf Ihrem Zweitwohnsitz in Frankreich schulden Sie sie weiterhin jedes Jahr, berechnet wie zuvor: der katastrale Mietwert der Immobilie multipliziert mit einem von der Gemeinde festgelegten Satz.

Der Zuschlag, den manche Gemeinden zusätzlich zu dieser Zweitwohnsitzsteuer erheben

Eine zweite, gesonderte Entscheidung, die manche Gemeinden treffen: Zusätzlich zur oben beschriebenen Grund-"taxe d'habitation" erlaubt Artikel 1407 ter des französischen Steuergesetzbuchs Gemeinden in einer "zone tendue" (einem ausgewiesenen Gebiet mit hoher Nachfrage, grob ein bebautes Gebiet mit über 50.000 Einwohnern, in dem Wohnraum knapp ist), einen Zuschlag von 5 % bis 60 % dieser Grundsteuer zu beschließen, gezielt auf Zweitwohnsitze, um Eigentümer dazu zu bewegen, leerstehende Wohnungen dem langfristigen Mietmarkt zuzuführen. 2026 wenden mehr als 1.000 Gemeinden diesen Zuschlag an, einige davon am Maximum: Paris, Lyon und Nizza mit 60 %, Bordeaux und Nantes mit 40 %. Er kommt zur bereits beschriebenen Zweitwohnsitz-"taxe d'habitation" hinzu, keine dritte Steuer, aber ob die eigene Gemeinde ihn anwendet und in welcher Höhe, ist eine Tatsache zu dieser konkreten Gemeinde in diesem Jahr, die man direkt prüft, nie aus dem Ruf des Ortes ableitet.

Der Unterschied zu einer amerikanischen Grundsteuerrechnung

Ein amerikanischer Eigentümer ist eine einzige Grundsteuer gewohnt, vom County berechnet, zu einem effektiven Satz, der 2026 landesweit im Schnitt bei etwa 0,99 % des Immobilienwerts liegt, von etwa 0,29 % in Hawaii bis etwa 2,23 % in New Jersey. Frankreich teilt die entsprechende Last auf zwei benannte Steuern mit unterschiedlichen Auslösern auf (Eigentum gegenüber Zweitwohnsitzstatus) und legt zusätzlich einen örtlichen Ermessenszuschlag auf eine davon. Die praktische Folge: "französische Grundsteuer" mit "amerikanischer Grundsteuer" gleichzusetzen, als wäre es dieselbe einzelne Zahl, unterschätzt die französische Zweitwohnsitzrechnung, weil der amerikanische Vergleich kein Äquivalent zum Zweitwohnsitzzuschlag der taxe d'habitation kennt.

Der Tag des Verkaufs: die Kapitalertragsteuer hängt von Ihrem Wohnsitz ab

Die beiden Steuern oben sind jährlich und gelten, solange Sie die Villa besitzen. Wenn Sie sie eines Tages verkaufen, greift eine andere Steuer, einmalig, auf den Gewinn: die französische Immobilien-Kapitalertragsteuer ("plus-value immobilière"). Die Standardstruktur, verifiziert am 30.07.2026: 19 % Einkommensteuer auf den Gewinn, zuzüglich Sozialabgaben, mit einer Haltedauer-Ermäßigung, die nach 22 Jahren Besitz vollständig von der Einkommensteuer und erst nach 30 Jahren von den Sozialabgaben befreit, sowie ein progressiver Zuschlag von 2 % bis 6 % auf Nettogewinne über 50.000 Euro. Wo der Wohnsitz die Rechnung ändert: Ansässige in der EU, im EWR und in der Schweiz zahlen Sozialabgaben von 17,2 %. Seit einem am 1. Januar 2026 in Kraft getretenen französischen Sozialversicherungsfinanzierungsgesetz zahlen Ansässige außerhalb der EU/des EWR (was seit dem Brexit in der Regel einen britischen Eigentümer ohne EWR-Krankenversicherung sowie jeden amerikanischen Eigentümer einschließt) stattdessen eine höhere CSG-Komponente, 10,6 % statt 9,2 %, was ihre gesamten Sozialabgaben auf etwa 18,6 % bringt. Zusätzlich zur Steuer selbst muss ein außerhalb der EU/des EWR ansässiger Verkäufer einen verpflichtenden Steuervertreter ("représentant fiscal") bestellen, sobald der Verkaufspreis 150.000 Euro übersteigt, ein zusätzlicher Kosten- und Verfahrensschritt, den ein in der EU ansässiger Verkäufer nicht hat. Dies sind die heute geltenden strukturellen Regeln; Sätze, Schwellenwerte und die EU/Nicht-EU-Unterscheidung haben sich schon geändert und können sich wieder ändern, also die zum Zeitpunkt des tatsächlichen Verkaufs geltenden Zahlen prüfen.

Was vor dem Kauf oder der Budgetierung wirklich zu tun ist

Fragen Sie den Notar des Verkäufers oder das örtliche Rathaus nach den aktuellen taxe-foncière- und taxe-d'habitation-Rechnungen der Immobilie, nicht nach einem nationalen Durchschnitt, und fragen Sie ausdrücklich, ob die Gemeinde den Zone-tendue-Zuschlag anwendet und zu welchem Satz in diesem Jahr. Beide Steuern werden jährlich in der zweiten Jahreshälfte fällig und sind unabhängig davon zu zahlen, ob die Villa vermietet wurde, gehören also zu Ihren festen laufenden Kosten, nicht zu Ihrem Mietertragsmodell. Die Kapitalertragsteuer ist eine gesonderte, einmalige Frage, die vor dem Verkauf zu klären ist, nicht vor dem Kauf, und hängt von der Haltedauer und Ihrem Wohnsitz zum Verkaufszeitpunkt ab. Um zu sehen, was dieselbe Villa gegen diese festen Kosten einbringen könnte, schätzen Sie sie kostenlos in drei Fragen, oder vergleichen Sie mit einem Markt ohne Äquivalent zu beiden Steuern.

Der ehrliche Hinweis

Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung, und wir sind keine Steuerberater. Grundsteuer- und Kapitalertragsteuersätze werden örtlich oder national festgelegt, ändern sich in den meisten Jahren und hängen von Ihrer Gemeinde, Ihrem Wohnsitz und Ihrer Staatsangehörigkeit ab, prüfen Sie daher die aktuellen Zahlen dieses Jahres mit dem örtlichen Rathaus, einem Notar oder einem qualifizierten Berater für grenzüberschreitende Steuern, bevor Sie sich darauf verlassen. Wo eine Zahl nicht verifiziert werden konnte, haben wir das gesagt, statt zu raten. Quellen, verifiziert am 30.07.2026: durchschnittliche landesweite taxe-foncière-Rechnung und Spanne der Gemeindesätze, Projektionen 2025 und 2026 (Cafpi, Journal du Net, veröffentlicht 2026); Abschaffung der taxe d'habitation auf Hauptwohnsitzen seit 2023 und Fortbestand auf Zweitwohnsitzen 2026 (französische öffentliche Steuerleitfäden, Arkendia, La Résidence, 2026); Zone-tendue-Zweitwohnsitzzuschlag nach Artikel 1407 ter des CGI, 5 % bis 60 %, und die für 2026 genannten Sätze von Paris/Lyon/Nizza/Bordeaux/Nantes (veröffentlichte französische Steuersimulatoren, 2026); durchschnittlicher effektiver amerikanischer Grundsteuersatz und Spanne nach Bundesstaat für 2026 (Motley Fool, Bankrate, Tax Foundation, 2026); Struktur der französischen Immobilien-Kapitalertragsteuer, 19 % Einkommensteuer, Ermäßigung nach 22 und 30 Jahren, Zuschlagsstufen über 50.000 Euro (Fiscaloo, Finalib, 2026); CSG-Erhöhung zum 1. Januar 2026 für Ansässige außerhalb der EU/des EWR, von 9,2 % auf 10,6 %, nach dem Sozialversicherungsfinanzierungsgesetz 2026, und die 150.000-Euro-Schwelle für den verpflichtenden Steuervertreter bei Verkäufern außerhalb der EU/des EWR (Letulle, veröffentlicht 2026).

Veröffentlicht am 30/07/2026. Zahlen aus unseren aktuellen Benchmark-Daten, aktualisiert bei jeder Neukalibrierung.