Французские налоги на недвижимость, которые иностранный владелец реально платит каждый год

Счёт по французскому налогу на недвижимость — это не одна строка, это два разных налога с двумя разными логиками, и иностранный владелец второй резиденции платит оба, тогда как французский резидент в своём основном жилье теперь платит только один. Вот честная картина каждого из них, с цифрами, которые удалось проверить, датировать и снабдить источником.

"Taxe foncière" (налог на недвижимость): тот, что платит каждый владелец, резидент или нет

"Taxe foncière sur les propriétés bâties", по-французски налог на застроенную недвижимость, — это ежегодный налог на недвижимость, который должен платить каждый, кто владеет застроенным объектом на 1 января налогового года, независимо от того, где проживает этот владелец и сдаётся ли жильё в аренду вообще. Он рассчитывается на основе условной арендной стоимости недвижимости ("valeur locative cadastrale", кадастровая арендная стоимость), умноженной на ставку, устанавливаемую местно, коммуна за коммуной, поэтому две похожие виллы в двух разных городах могут иметь очень разные счета. Средний по стране счёт по всем французским объектам, любого типа и размера, составлял около 1117 евро в 2025 году, с прогнозом около 1125 евро в 2026 году. Это среднее почти ничего не говорит о таком рынке, как Сен-Тропе или Кап-Ферра: его тянут вниз миллионы обычных квартир и скромных домов, а дорогая вилла на большом участке в престижной коммуне будет должна значительно больший счёт именно потому, что налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости этого конкретного объекта и ставки этой конкретной коммуны, а не на основе общенациональной цифры. Сами коммунальные ставки колеблются примерно от 15% до более 60% кадастровой базы, при этом Париж находится около 20%, а Марсель около 43% в качестве ориентиров. Единой "французской ставки налога на недвижимость" не существует: проверяется ставка конкретной коммуны и кадастровая стоимость конкретного объекта, а не общенациональное среднее, и если вы уже владеете недвижимостью на таком рынке, как Сен-Тропе, относитесь к приведённой выше цифре как к нижней границе для обычного жилья, а не как к ориентиру для вашего собственного счёта.

"Taxe d'habitation" (налог на проживание): отменён для основного жилья, всё ещё действует для второй резиденции

"Taxe d'habitation", налог на пользование жильём, раньше должен был платить тот, кто занимал жильё на 1 января, будь то владелец или арендатор. С 2023 года он отменён для "résidence principale", основного места жительства. Он никогда не отменялся для "résidence secondaire", второй резиденции, и остаётся полностью в силе для вторых резиденций в 2026 году: именно таков случай французской виллы иностранного владельца, которая по определению является второй резиденцией. Поэтому французский резидент, говорящий вам "мы больше не платим taxe d'habitation", описывает лишь своё собственное основное жильё. За вашу вторую резиденцию во Франции вы по-прежнему должны платить его каждый год, рассчитываемый так же, как и раньше: кадастровая арендная стоимость объекта, умноженная на ставку, установленную коммуной.

Надбавка, которую некоторые коммуны добавляют сверх этого налога

Второе, отдельное решение, которое принимают некоторые коммуны: помимо описанного выше базового "taxe d'habitation", статья 1407 ter французского налогового кодекса позволяет коммунам в "zone tendue" (обозначенной зоне высокого спроса, в целом это застроенная территория с населением более 50 000 человек, где жильё в дефиците) устанавливать надбавку от 5% до 60% этого базового налога, конкретно на вторые резиденции, с целью подтолкнуть владельцев к сдаче пустующего жилья на рынок долгосрочной аренды. В 2026 году более 1000 коммун применяют эту надбавку, некоторые по максимуму: Париж, Лион и Ницца — по 60%, Бордо и Нант — по 40%. Она добавляется к уже описанному счёту taxe d'habitation для второй резиденции, это не третий налог, но применяет ли её конкретно ваша коммуна и по какой ставке — это факт, касающийся именно этой коммуны в этом году, который проверяется напрямую, а не предполагается исходя из репутации города.

Отличие от американского налога на недвижимость

Американский владелец привык к единому налогу на недвижимость, взимаемому округом, по эффективной ставке, которая в 2026 году в среднем по стране составляет около 0,99% от стоимости жилья, варьируясь примерно от 0,29% на Гавайях до около 2,23% в Нью-Джерси. Франция делит эквивалентное бремя на два отдельных налога с разными основаниями (владение против статуса второй резиденции) и накладывает дискреционную местную надбавку на один из них. Практическое следствие: сравнение "французского налога на недвижимость" с "американским налогом на недвижимость" как если бы это была одна и та же цифра, занижает счёт по второй резиденции во Франции, поскольку в американском сравнении нет никакого эквивалента надбавке для вторых резиденций по taxe d'habitation.

День продажи: налог на прирост капитала зависит от вашего места жительства

Два вышеописанных налога являются ежегодными и действуют, пока вы владеете виллой. В день, когда вы её продадите, применяется другой налог, единовременно, на прибыль: французский налог на прирост капитала от недвижимости ("plus-value immobilière"). Стандартная структура, проверена 30.07.2026: 19% подоходного налога с прибыли, плюс социальные отчисления, с льготой по сроку владения, которая полностью освобождает от подоходного налога после 22 лет владения и от социальных отчислений только после 30 лет, а также прогрессивная надбавка от 2% до 6% на чистую прибыль свыше 50 000 евро. Где место жительства меняет счёт: резиденты ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии платят социальные отчисления по ставке 17,2%. После вступления в силу с 1 января 2026 года французского закона о финансировании социального обеспечения резиденты за пределами ЕС/ЕЭЗ (что после Brexit, как правило, включает британского владельца, не охваченного медицинской системой ЕЭЗ, и любого американского владельца) вместо этого платят более высокий компонент CSG — 10,6% вместо 9,2%, что доводит их общие социальные отчисления примерно до 18,6%. Помимо самого налога, продавец, проживающий за пределами ЕС/ЕЭЗ, обязан назначить обязательного налогового представителя ("représentant fiscal"), как только цена продажи превышает 150 000 евро, — дополнительные расходы и процедурный шаг, которого нет у продавца-резидента ЕС. Таковы структурные правила, действующие сегодня; ставки, пороги и различие между ЕС и не-ЕС уже менялись раньше и могут измениться снова, поэтому проверяйте цифры, действующие на момент фактической продажи.

Что реально сделать перед покупкой или планированием бюджета

Запросите у нотариуса продавца или в местной мэрии текущие счета по taxe foncière и taxe d'habitation по объекту, а не общенациональное среднее, и прямо спросите, применяет ли коммуна надбавку зоны высокого спроса и по какой ставке в этом году. Оба налога выставляются ежегодно во второй половине года и подлежат уплате независимо от того, сдавалась ли вилла в аренду, поэтому они относятся к вашим постоянным расходам, а не к модели дохода от аренды. Налог на прирост капитала — это отдельный, разовый вопрос, который нужно продумать перед продажей, а не перед покупкой, и он зависит от срока владения и вашего места жительства на момент продажи. Чтобы увидеть, сколько та же вилла могла бы приносить относительно этих постоянных расходов, оцените её бесплатно за три вопроса, или сравните с рынком без эквивалента ни одному из этих налогов.

Честное предупреждение

Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация, и мы не являемся налоговыми консультантами. Ставки налога на недвижимость и на прирост капитала устанавливаются местно или общенационально, меняются почти каждый год и зависят от вашей коммуны, места жительства и гражданства, поэтому проверяйте актуальные цифры этого года в местной мэрии, у нотариуса или у квалифицированного специалиста по трансграничному налогообложению, прежде чем полагаться на них. Там, где цифру не удалось проверить, мы так и сказали, вместо того чтобы гадать. Источники, проверены 30.07.2026: средний по стране счёт taxe foncière и диапазон коммунальных ставок, прогнозы на 2025 и 2026 годы (Cafpi, Journal du Net, опубликовано в 2026); отмена taxe d'habitation для основного жилья с 2023 года и сохранение для вторых резиденций в 2026 году (публичные французские налоговые руководства, Arkendia, La Résidence, 2026); надбавка зоны высокого спроса для вторых резиденций по статье 1407 ter Налогового кодекса, от 5% до 60%, и ставки Парижа/Лиона/Ниццы/Бордо/Нанта, указанные для 2026 года (опубликованные французские налоговые калькуляторы, 2026); средняя эффективная ставка американского налога на недвижимость и диапазон по штатам на 2026 год (Motley Fool, Bankrate, Tax Foundation, 2026); структура французского налога на прирост капитала от недвижимости, 19% подоходного налога, льгота на 22 и 30 годах, ступени надбавки свыше 50 000 евро (Fiscaloo, Finalib, 2026); повышение CSG с 1 января 2026 года для резидентов за пределами ЕС/ЕЭЗ, с 9,2% до 10,6%, согласно закону о финансировании социального обеспечения на 2026 год, и порог в 150 000 евро для обязательного налогового представителя у продавцов за пределами ЕС/ЕЭЗ (Letulle, опубликовано в 2026).

Опубликовано 30/07/2026. Цифры рассчитаны на основе наших актуальных эталонных данных и обновляются при каждой перекалибровке.