Los impuestos inmobiliarios franceses que un propietario extranjero realmente paga cada año

Una factura de impuestos inmobiliarios franceses no es una sola línea, son dos impuestos distintos con dos lógicas diferentes, y un propietario extranjero de una segunda residencia paga ambos, mientras que un residente francés en su propia residencia principal ahora solo paga uno. Aquí está la realidad honesta de cada uno, con las cifras que pudieron verificarse, fechadas y con fuente.

"Taxe foncière" (el impuesto sobre la propiedad): el que paga todo propietario, residente o no

La "taxe foncière sur les propriétés bâties", en francés impuesto sobre bienes inmuebles construidos, es un impuesto anual sobre la propiedad que debe cualquiera que posea un inmueble construido el 1 de enero del año fiscal, independientemente de dónde viva ese propietario o de si la vivienda se alquila alguna vez. Se calcula sobre un valor de alquiler teórico de la propiedad (la "valeur locative cadastrale", el valor catastral de alquiler), multiplicado por un tipo votado localmente, municipio por municipio, de modo que dos villas similares en dos localidades diferentes pueden tener facturas muy distintas. La factura media nacional, para todo tipo y tamaño de propiedad, fue de unos 1.117 euros en 2025, proyectada a unos 1.125 euros en 2026. Esa media dice casi nada sobre un mercado como Saint-Tropez o Cap Ferrat: la arrastran a la baja millones de pisos corrientes y casas modestas, y una villa de alto valor en una gran parcela en un municipio codiciado deberá una factura sensiblemente mayor, precisamente porque el impuesto se calcula sobre el valor catastral propio de esa vivienda y el tipo propio de ese municipio, nunca sobre una cifra nacional. Los tipos municipales van del 15% a más del 60% de la base catastral, con París en torno al 20% y Marsella en torno al 43% como referencias. No existe un "tipo de impuesto inmobiliario francés" único: se verifica el tipo del propio municipio y el valor catastral de la propia vivienda, nunca una media nacional, y si ya posee una propiedad en un mercado como Saint-Tropez, trate la cifra anterior como un suelo para una vivienda corriente, no como referencia para su propia factura.

"Taxe d'habitation" (el impuesto de vivienda): desaparecido de su residencia principal, aún debido en la segunda

La "taxe d'habitation", un impuesto de ocupación de vivienda, la debía antes quien ocupara una vivienda el 1 de enero, propietario o inquilino. Desde 2023 está suprimida para una "résidence principale", una residencia principal. Nunca se suprimió para una "résidence secondaire", una segunda residencia, y sigue plenamente vigente en las segundas residencias en 2026: este es exactamente el caso de la villa francesa de un propietario extranjero, que es por definición una segunda residencia. Así que un residente francés que le diga "ya no pagamos la taxe d'habitation" solo describe su propia residencia principal. En su segunda residencia en Francia, sigue debiéndola cada año, calculada igual que antes: el valor catastral de alquiler de la propiedad multiplicado por un tipo fijado por el municipio.

El recargo que algunos municipios añaden a ese impuesto

Una segunda decisión, distinta, que toman algunos municipios: además de la "taxe d'habitation" de base descrita arriba, el artículo 1407 ter del código fiscal francés permite a los municipios en una "zone tendue" (una zona de alta demanda, en general una zona urbanizada de más de 50.000 habitantes donde la vivienda escasea) votar un recargo de entre el 5% y el 60% de ese impuesto base, específicamente sobre segundas residencias, con el fin de empujar a los propietarios a poner viviendas vacías en el mercado de alquiler a largo plazo. En 2026 más de 1.000 municipios aplican este recargo, algunos al máximo: París, Lyon y Niza al 60%, Burdeos y Nantes al 40%. Se suma a la factura de "taxe d'habitation" de segunda residencia ya descrita, no es un tercer impuesto, pero si su municipio concreto lo aplica o no, y a qué tipo, es un hecho propio de ese municipio este año, que se verifica directamente, nunca se supone por la reputación de la localidad.

La diferencia con un impuesto inmobiliario estadounidense

Un propietario estadounidense está acostumbrado a un único impuesto inmobiliario, facturado por el condado, a un tipo efectivo que en 2026 promedia en torno al 0,99% del valor de la vivienda a nivel nacional, entre aproximadamente el 0,29% en Hawái y el 2,23% en Nueva Jersey. Francia divide la carga equivalente en dos impuestos distintos con distintos desencadenantes (propiedad frente a estatus de segunda residencia), y superpone un recargo local discrecional sobre uno de ellos. La consecuencia práctica: comparar el "impuesto inmobiliario francés" con el "impuesto inmobiliario estadounidense" como si fuera la misma cifra única subestima la factura francesa de segunda residencia, porque la comparación estadounidense no tiene ningún equivalente al recargo de segunda residencia de la taxe d'habitation.

El día que venda: el impuesto sobre plusvalías depende de su residencia

Los dos impuestos anteriores son anuales y se aplican mientras posea la villa. El día que la venda, se aplica un impuesto distinto, una sola vez, sobre la ganancia: el impuesto francés sobre plusvalías inmobiliarias ("plus-value immobilière"). La estructura estándar, verificada el 30/07/2026: 19% de impuesto sobre la renta sobre la plusvalía, más cotizaciones sociales, con una reducción por años de tenencia que exime totalmente del impuesto sobre la renta tras 22 años de posesión y de las cotizaciones sociales solo tras 30 años, y un recargo progresivo del 2% al 6% sobre las plusvalías netas superiores a 50.000 euros. Dónde cambia la residencia la factura: los residentes de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de Suiza pagan cotizaciones sociales del 17,2%. Tras una ley de financiación de la seguridad social francesa en vigor desde el 1 de enero de 2026, los residentes fuera de la UE/EEE (lo que, desde el Brexit, incluye generalmente a un propietario británico no afiliado a un régimen sanitario europeo, y a todo propietario estadounidense) pagan en cambio un componente CSG más alto, 10,6% en lugar de 9,2%, elevando sus cotizaciones sociales totales a aproximadamente el 18,6%. Además del impuesto en sí, un vendedor residente fuera de la UE/EEE debe designar un representante fiscal obligatorio cuando el precio de venta supera los 150.000 euros, un coste y un trámite adicional que un vendedor residente en la UE no tiene. Estas son las reglas estructurales vigentes hoy; los tipos, los umbrales y la distinción UE/no UE ya han cambiado antes y pueden volver a cambiar, así que verifique las cifras vigentes en el momento en que realmente venda.

Qué hacer realmente antes de comprar o presupuestar

Pida al notario del vendedor o al ayuntamiento las facturas actuales de taxe foncière y taxe d'habitation de la propiedad, no una media nacional, y pregunte explícitamente si el municipio aplica el recargo de zona tendida y a qué tipo este año. Ambos impuestos se facturan anualmente en el segundo semestre y se deben tanto si la villa se alquiló como si no, así que forman parte de sus costes fijos, no de su modelo de ingresos de alquiler. El impuesto sobre plusvalías es una cuestión aparte, puntual, a preparar antes de vender, no antes de comprar, y depende de los años de tenencia y de su residencia en el momento de la venta. Para ver lo que la misma villa podría generar frente a esos costes fijos, estímela gratis en tres preguntas, o compárela con un mercado sin equivalente a ninguno de los dos impuestos.

El aviso honesto

Esto es información general, no asesoramiento fiscal o legal, y no somos asesores fiscales. Los tipos de impuestos inmobiliarios y de plusvalías se fijan local o nacionalmente, cambian la mayoría de los años y dependen de su municipio, su residencia y su nacionalidad, así que verifique las cifras de este año con el ayuntamiento local, un notario o un profesional cualificado en fiscalidad transfronteriza antes de basarse en ellas. Cuando una cifra no pudo verificarse, lo dijimos en lugar de adivinar. Fuentes, verificadas el 30/07/2026: factura media nacional de taxe foncière francesa y rango de tipos municipales, proyecciones 2025 y 2026 (Cafpi, Journal du Net, publicado en 2026); supresión de la taxe d'habitation en residencias principales desde 2023 y continuidad en segundas residencias en 2026 (guías fiscales públicas francesas, Arkendia, La Résidence, 2026); recargo de zona tendida de segunda residencia bajo el artículo 1407 ter del CGI, 5% a 60%, y los tipos de París/Lyon/Niza/Burdeos/Nantes citados para 2026 (simuladores fiscales franceses publicados, 2026); tipo efectivo medio del impuesto inmobiliario estadounidense y rango por estado para 2026 (Motley Fool, Bankrate, Tax Foundation, 2026); estructura del impuesto francés sobre plusvalías inmobiliarias, 19% de impuesto sobre la renta, reducción a los 22 y 30 años, tramos de recargo por encima de 50.000 euros (Fiscaloo, Finalib, 2026); aumento de la CSG el 1 de enero de 2026 para residentes fuera de la UE/EEE, del 9,2% al 10,6%, bajo la ley de financiación de la seguridad social 2026, y el umbral de 150.000 euros para el representante fiscal obligatorio de vendedores fuera de la UE/EEE (Letulle, publicado en 2026).

Publicado el 30/07/2026. Cifras generadas a partir de nuestros datos de referencia en vivo y actualizadas en cada recalibración.