Twee markten die eigenaren voortdurend tegen elkaar afwegen, en waarvan niemand de cijfers naast elkaar publiceert. Hier zijn ze. Elk bedrag is gebouwd op werkelijk verkochte nachten, nooit op een bezettingspercentage, en alles staat aan beide kanten in euro's zodat de vergelijking iets betekent.
| Wat wij meten | Bali | Phuket |
|---|---|---|
| Nachttarief, hoogseizoen | € 240 | € 270 |
| Nachttarief, laagseizoen | € 100 | € 110 |
| Verkochte nachten, hoogseizoen | 120 | 110 |
| Verkochte nachten, laagseizoen | 100 | 90 |
| Totaal verkochte nachten per jaar | 220 | 200 |
| Bruto jaarinkomen | € 38.800 | € 39.100 |
| Wat een agentschap pakt | 25% | 25% |
| Netto, zelf beheerd via een platform | € 32.800 | € 33.000 |
| Netto, via een agentschap | € 29.100 | € 29.300 |
Alle bedragen op deze pagina staan aan beide kanten in euro's, zodat de kolommen vergelijkbaar zijn. De afzonderlijke marktpagina's tonen de lokale valuta.
Bali verkoopt 120 nachten à € 240 en 100 buiten de piek. Phuket verkoopt er 110 à € 270 en 90 daarbuiten. Geen van deze twee markten is kwetsbaar, wat ongewoon is en hardop gezegd mag worden. Beide verkopen veel nachten over een lang seizoen, dus een slechte maand is een deuk en geen ramp. Dat is een heel ander bezit dan een mediterrane of alpiene villa waarvan het hele jaar op twee of drie weken rust, en het is het sterkste argument dat deze pagina voor beide kan maken.
Omdat het het meest misleidende getal in dit vak is, en het getal dat elke andere website noemt. Een bezetting van 50% klinkt gematigd. Vermenigvuldig het met 365 en u heeft 182 verkochte nachten geïmpliceerd. Een seizoensvilla verkoopt geen 182 nachten. Zij verkoopt de weken die mensen willen en staat de rest van het jaar leeg, en in november probeert niemand haar zelfs te verhuren. Het bezettingsmodel overschat seizoensmarkten met ongeveer een factor twee. Wij tellen werkelijk verkochte nachten, en niets anders.
Een agentschap pakt in beide markten ongeveer 25% van wat de gast betaalt, voordat er ook maar één rekening is voldaan. Beheert u de villa zelf via een platform, dan verliest u ongeveer 15,5%. Op deze cijfers is dat € 32.800 netto in Bali en € 33.000 netto in Phuket. En de kosten stapelen: een agentschap dat uw villa vervolgens op een platform zet, geeft dat platform ook zijn deel, en totale commissies boven 40% zijn heel gewoon.
De cijfers voor Phuket zijn bevestigd door een operator die daar villa's runde, de prijzen zette en het personeel betaalde. Die voor Bali blijven onze schatting, opgebouwd uit vergelijkbare markten en openbare tarieven, en dat zeggen wij erbij in plaats van een zekerheid te veinzen die wij niet hebben. Bezit u in Bali, vertel ons dan wat u werkelijk verdiende en deze pagina wordt beter.
Drie vragen en wij vertellen u wat de uwe kan opbrengen, niet wat het marktgemiddelde opbrengt. Gratis, en blijvend gratis.
Schat mijn villa →Ze liggen dicht genoeg bij elkaar om het gelijkspel te noemen. Een villa met 4 slaapkamers brengt bruto ongeveer € 38.800 per jaar op in Bali en € 39.100 in Phuket, een verschil van ongeveer 1%, kleiner dan het verschil tussen een goede en een slechte beheerder in beide markten. Kies op aankoopprijs en op hoeveel u er zelf wilt zijn.
Ongeveer 220 in Bali en 200 in Phuket, volgens onze benchmark. Verkochte nachten, geen bezetting. Wij noemen nooit een bezettingspercentage, want dat met 365 vermenigvuldigen vleit een seizoensmarkt met ongeveer een factor twee: de villa is het grootste deel van het jaar niet op de markt, en in november probeert niemand haar te verkopen.
Deze pagina kan het u niet zeggen, en wie beweert van wel verkoopt u iets. Huurinkomen is de ene helft van een rendement. De aankoopprijs is de andere helft, en die verschilt meer tussen twee straten dan tussen twee landen. Een hoge bruto opbrengst op een zeer duur pand is vaak een slechtere investering dan een bescheiden opbrengst op een goedkoop pand. Verzamel beide cijfers voordat u beslist.
Ongeveer 25% in Bali en ongeveer 25% in Phuket, van alles wat de gast betaalt, voordat er ook maar één rekening is voldaan. Zelf beheren via een platform kost ongeveer 15,5%. Niemand publiceert deze cijfers, omdat elke schakel in de keten er baat bij heeft dat de eigenaar ze niet kent. Ons team heeft aan beide kanten van die handel gewerkt, en zo weten wij het.
Schattingen zijn gebaseerd op bestemmingsreferenties en objectkenmerken, niet op een formele taxatie. Bedragen worden getoond in lokale valuta tegen benaderende koersen. Werkelijke resultaten hangen af van marketing, prijsstrategie en seizoensinvloeden. Laatst bijgewerkt: 14-07-2026.