Su testamento no decide quién se queda su villa francesa. Lo decide la ley francesa.

Todos los demás impuestos de este sitio son cifras que se pueden planificar. Este no es una cifra en absoluto, al menos no al principio. Antes de que nadie calcule lo que sus herederos pagan por una villa francesa, la ley francesa decide quiénes SON sus herederos, y puede que no sean las personas nombradas en su testamento. Los estadounidenses y los británicos en particular llegan con un documento que funciona perfectamente en casa y descubren, en el peor momento posible, que no viaja. Aquí está la estructura: primero la cuestión civil, después la fiscal, ambas con fuentes y fechas.

Dos preguntas, y casi todo el mundo las mezcla

Una sucesión francesa plantea dos preguntas totalmente separadas y las responde bajo dos cuerpos legales totalmente separados. La primera es civil: quién hereda, en qué proporciones, y si puede usted alterarlo por testamento. La segunda es fiscal: qué paga al Estado francés cada persona que hereda. Puede ganar la primera y perder gravemente en la segunda, o arreglar la segunda a la perfección y encontrarse con que la primera ha redistribuido la casa. Las guías escritas para compradores suelen cubrir el impuesto y saltarse la regla civil, que es exactamente al revés, porque la regla civil es la que de verdad le sorprenderá. En Francia, además, las administran personas distintas: el notario liquida la sucesión y presenta la declaración, y la administración fiscal cobra. No hay tribunal de sucesiones en el sentido inglés o americano, ni albacea con los poderes que su testamento cree estar dándole. Si posee inmuebles franceses, un notario francés intervendrá cuando usted muera, diga lo que diga su testamento y viva donde viva.

La reserva hereditaria: la parte de su casa que no le está permitido regalar

El derecho civil francés reserva una fracción fija de la herencia a los hijos del difunto. El artículo 913 del Code civil la fija contándolos: las donaciones y legados no pueden exceder la mitad del caudal si deja un hijo, un tercio si deja dos, y un cuarto si deja tres o más. Leído al revés, eso es una parte reservada, la "réserve héréditaire", de la mitad, dos tercios o tres cuartos, repartida entre los hijos, y solo la "quotité disponible" restante queda libre para dejársela a quien quiera. No es una regla por defecto que un testamento pueda desactivar. Fíjese en lo que esto hace al caso más frecuente en la cima de este mercado: el segundo matrimonio. Un esquema de common law en el que todo pasa al cónyuge superviviente, totalmente normal en un testamento americano o inglés, choca de frente con tres hijos que poseen entre ellos tres cuartos de una villa francesa. Fíjese también en lo que NO hace. La reserva protege a los hijos y, a falta de hijos, en algunos casos al cónyuge superviviente, y se aplica a la herencia en su conjunto bajo derecho francés, de modo que es la ley que gobierna su sucesión, no la ubicación de la casa, la que determina si se aplica siquiera. Lo que nos lleva a la puerta de escape.

La puerta de escape europea, y la recuperación francesa que se llevó la mayor parte

Desde el Reglamento europeo 650/2012, el reglamento de sucesiones a menudo llamado Bruselas IV, la regla por defecto es que una sola ley gobierna toda su sucesión, la de su residencia habitual al fallecer, y puede en cambio elegir en su testamento la ley de un país del que sea nacional. Un nacional estadounidense o británico que viva fuera de Francia puede por tanto escribir, expresamente, que la ley de su nacionalidad gobierna su herencia, y en principio escapar de la reserva sobre su villa francesa. Francia no lo aceptó sin más. La ley 2021-1109 de 24 de agosto de 2021 añadió un tercer párrafo al artículo 913, aplicable a las sucesiones abiertas desde el 1 de noviembre de 2021: cuando el difunto o al menos uno de sus hijos sea, al fallecer, nacional de un Estado miembro de la UE o resida habitualmente en uno, y la ley extranjera que gobierna la sucesión "no permita ningún mecanismo reservatario protector de los hijos", cada hijo puede efectuar una detracción compensatoria sobre los bienes situados en Francia en la fecha del fallecimiento, para ser restablecido en los derechos reservatarios que el derecho francés le habría dado. En claro: elija la ley de Nueva York, y un hijo desheredado con un vínculo europeo aún puede alcanzar la villa francesa. Hay aquí un desarrollo genuinamente reciente, y es la razón por la que este artículo merece leerse ahora y no el año pasado. La disposición motivó una denuncia ante la Comisión Europea por vulnerar precisamente el derecho de elección de ley que el reglamento concede. La Comisión ha emitido ahora una carta de pre-archivo aceptando que la incertidumbre jurídica está resuelta, sobre la base de una lectura literal y restrictiva: la detracción solo se aplica cuando la ley extranjera no ofrece NINGÚN mecanismo protector, y las Family Provisions del derecho anglosajón cuentan como equivalente funcional de la reserva, de modo que donde la ley inglesa gobierna la sucesión la detracción no debería aplicarse. El director general del CRIDON Nord-Est, escribiendo el 10 de junio de 2026, observa que la mayoría de los sistemas sin reserva tienen algún mecanismo protector, así que por la misma lógica el alcance práctico del artículo 913 párrafo 3 se vuelve anecdótico, y se pregunta si merece seguir en el código. Eso es una posición de la Comisión y una lectura notarial. No es una sentencia de un tribunal francés, ningún tribunal ha decidido el punto, y el artículo sigue en vigor. Cualquiera que planifique en torno a él debe escuchar las dos mitades de esa frase.

La cuestión fiscal: Francia grava la villa vivan donde vivan todos

Ahora el dinero. El impuesto sucesorio francés alcanza un inmueble francés por una pura regla de situs bajo el artículo 750 ter del código fiscal: los bienes situados en Francia tributan en Francia, sea cual sea la nacionalidad o residencia del difunto y del heredero. Su villa en Saint-Tropez queda atrapada aunque usted sea americano, haya muerto en Connecticut y sus hijos no hayan pisado Francia jamás. Dos ramas más importan para ser completos. Si el difunto era residente fiscal en Francia, los bienes mundiales entran en la base francesa. Y si un HEREDERO ha sido residente fiscal en Francia al menos seis de los diez años anteriores al fallecimiento, la herencia mundial de ese heredero tributa en Francia, no solo la parte francesa, una regla que atrapa a familias cuyos hijos se mudaron a París o Niza. Por debajo de esa marca de seis años solo tributan los bienes situados en Francia. A diferencia del Reino Unido o Estados Unidos, Francia grava a cada beneficiario por separado y no a la herencia en su conjunto, así que la factura depende de quién hereda y de cómo se reparte el caudal. Cada heredero tiene una reducción personal, y las cifras de 2026 son: 100.000 euros de cada progenitor a cada hijo, 15.932 euros entre hermanos, 7.967 euros a un sobrino o sobrina, 1.594 euros a un nieto o a cualquier persona sin parentesco, y 159.325 euros para un heredero con discapacidad además de cualquier otra reducción. No se han indexado desde 2012 y las fuentes francesas de práctica las dan por congeladas hasta finales de 2028, así que no espere que crezcan con el valor de su casa. Una ventaja importa y es muy grande: el cónyuge superviviente o la pareja de PACS no paga ningún impuesto sucesorio francés.

Cómo es realmente la factura sobre una villa de cuatro millones de euros

Ilustraciones de la aritmética únicamente, no afirmaciones sobre ningún inmueble real ni sobre nuestros propios datos de mercado. Tome una villa francesa valorada en 4.000.000 de euros, sin deuda, sin cónyuge superviviente, dejada a dos hijos a partes iguales. Cada hijo recibe 2.000.000 de euros, menos la reducción de 100.000 euros, o sea 1.900.000 euros imponibles. La escala en línea directa de 2026 va: 5% hasta 8.072 euros, 10% hasta 12.109, 15% hasta 15.932, 20% hasta 552.324, 30% hasta 902.838, 40% hasta 1.805.677, y 45% por encima. Haciendo el cálculo, cada hijo debe unos 617.394 euros, así que aproximadamente 1.234.789 euros en total sobre la villa, un tipo efectivo de en torno al 30,9%. Ahora cambie una sola cosa. Deje la misma villa a una pareja no casada, a un hijastro nunca adoptado o a un amigo. Caen en la categoría de no parientes: 1.594 euros de reducción y un tipo fijo del 60%. La factura sobre la misma casa de 4.000.000 de euros es de unos 2.399.044 euros. Casi dos tercios del inmueble van al Estado francés, y como el impuesto sucesorio francés se paga por lo general en efectivo antes de que el notario pueda transmitir el título, un heredero sin liquidez tiene una sola opción realista, que es vender la casa que acaba de heredar. Esa es la razón práctica por la que un propietario extranjero planifica esto en lugar de confiar en la suerte. Para poner una cifra de ingresos anuales junto a esos números, estime lo que la villa podría generar en tres preguntas, y si todo este capítulo cambia por completo su visión de Francia, compárela con un mercado que no cobra ningún impuesto de sucesiones.

La capa americana: por qué el convenio ayuda menos de lo que espera

Un ciudadano o domiciliado estadounidense tributa en Estados Unidos por su herencia mundial. Para 2026, la exención federal de sucesiones y donaciones para ciudadanos y domiciliados estadounidenses es de 15 millones de dólares, indexada, con tipos del 18% al 40%, así que la mayoría de las herencias no deben nada a nivel federal. Esa es exactamente la trampa: un americano con una villa francesa de 4.000.000 de euros está cómodamente por debajo de la exención estadounidense y concluye que no tiene problema de impuesto sucesorio. Lo tiene, es francés, y es la cifra de la sección anterior. El convenio sobre impuestos de sucesiones y donaciones entre Francia y Estados Unidos, firmado el 24 de noviembre de 1978 y modificado por el protocolo firmado el 8 de diciembre de 2004, no lo elimina. El convenio asigna la potestad tributaria primaria sobre los inmuebles al país donde se encuentran, así que Francia grava la villa primero; Estados Unidos aún puede gravar la misma transmisión de un domiciliado estadounidense, pero debe conceder un crédito por el impuesto francés. Como el impuesto francés sobre una gran villa que pasa a los hijos es mucho más pesado que el impuesto estadounidense sobre una herencia por debajo de la exención, el crédito no suele dejar nada que aliviar. También funciona al revés, y conviene saberlo si usted es francés y compra en Miami: un no domiciliado en Estados Unidos está expuesto al impuesto sucesorio estadounidense sobre los activos con situs en EE. UU. con una exención de solo 60.000 dólares, no indexada, aunque el convenio concede a una herencia domiciliada en Francia una parte prorrateada del crédito unificado estadounidense completo en lugar de esos 60.000 fijos, y una deducción marital limitada cuando el cónyuge superviviente no es ciudadano estadounidense. Dos cosas más que el convenio no hace. No toca en absoluto la cuestión civil, así que no le da protección alguna contra la reserva hereditaria. Y una posición de convenio adoptada en una declaración estadounidense de sucesiones o donaciones debe revelarse en el formulario 8833. Los impuestos anuales que paga mientras posee la villa están cubiertos en los impuestos inmobiliarios franceses que un propietario extranjero paga realmente y, por encima de 1.300.000 euros, en el artículo sobre el IFI; el impuesto al vender está en el artículo sobre plusvalías.

El aviso honesto

Esto es información general, no asesoramiento fiscal, legal o de planificación sucesoria, y no somos asesores fiscales, legales ni sucesorios. Quién hereda su inmueble francés, en qué proporciones, y lo que cada uno paga depende de su nacionalidad, su residencia habitual, su régimen matrimonial, sus hijos, cómo se posea el inmueble, cualquier elección de ley en su testamento y la ley vigente el día de su fallecimiento, y tanto el derecho civil francés como el fiscal se revisan con regularidad. Lleve esto a un notario francés y, si es estadounidense o británico, a un abogado sucesorio transfronterizo que trabaje con uno, antes de basarse en ello. Donde un punto no está resuelto lo hemos dicho en lugar de elegir la respuesta cómoda: la detracción compensatoria del artículo 913 párrafo 3 se recoge arriba tal como la leen actualmente la Comisión Europea y el comentario notarial francés, y ningún tribunal francés se ha pronunciado aún sobre esa lectura. Donde una cifra es una proyección de las reglas actuales y no un hecho asentado, por ejemplo las reducciones congeladas hasta 2028, se presenta como informada, no como segura. Fuentes, verificadas el 06/08/2026: las fracciones de la reserva hereditaria de la mitad, dos tercios y tres cuartos (artículo 913 del Code civil, Légifrance); la detracción compensatoria, su introducción por la ley 2021-1109 de 24 de agosto de 2021 y su aplicación a sucesiones abiertas desde el 1 de noviembre de 2021, la carta de pre-archivo de la Comisión Europea y la lectura según la cual las Family Provisions anglosajonas son un equivalente funcional de la reserva (CRIDON Nord-Est, David Boulanger, publicado el 10 de junio de 2026, reproduciendo la carta de la Comisión); el derecho a elegir la ley de la propia nacionalidad (Reglamento UE 650/2012); la regla de situs que grava los bienes franceses sea cual sea la residencia de difunto y heredero, y la prueba de seis de diez años que arrastra la herencia mundial de un heredero residente en Francia a la base francesa (artículo 750 ter del CGI, resumido por publicaciones fiscales y notariales francesas, 2025 y 2026); las reducciones de 2026, la escala en línea directa del 5% al 45%, los tipos entre hermanos del 35% y 45%, los tipos del 55% y 60% para otros herederos, y la exención total del cónyuge superviviente y la pareja de PACS (guía 2026 del impuesto de sucesiones de French-Property.com, que reproduce los artículos 777 y 779 del CGI); la constatación de que las reducciones no se indexan desde 2012 y se dan por congeladas hasta el 31 de diciembre de 2028 (misma fuente y publicaciones francesas de práctica de 2026); el convenio de sucesiones y donaciones entre Francia y Estados Unidos de 24 de noviembre de 1978 y su protocolo de 8 de diciembre de 2004, la asignación de los inmuebles al país de situs con crédito en el otro, el crédito unificado prorrateado y la deducción marital limitada (texto del protocolo y explicación técnica del Tesoro estadounidense, y el informe del Joint Committee on Taxation para el Treaty Doc. 109-7); la exención de 60.000 dólares para no domiciliados y el rango de tipos del 18% al 40% (IRS, "Estate tax for nonresidents not citizens of the United States", y resúmenes profesionales de 2026); la exención de 15 millones de dólares de 2026 para ciudadanos y domiciliados estadounidenses (resúmenes profesionales de 2026 del importe indexado actual). Confirme cada cifra para el año que le afecte antes de actuar.

Publicado el 06/08/2026. Cifras generadas a partir de nuestros datos de referencia en vivo y actualizadas en cada recalibración.