Не ваше завещание решает, кому достанется ваша французская вилла. Это решает французское право.

Каждый другой налог на этом сайте — цифра, вокруг которой можно планировать. Этот — вообще не цифра, по крайней мере поначалу. Прежде чем кто-либо посчитает, сколько ваши наследники заплатят за французскую виллу, французское право решает, кто ваши наследники ЕСТЬ, и это могут оказаться не те люди, что названы в вашем завещании. Американцы и британцы в особенности приезжают с документом, который идеально работает дома, и обнаруживают, в худший из возможных моментов, что он не путешествует. Вот структура: сначала гражданско-правовой вопрос, затем налоговый, оба с источниками и датами.

Два вопроса, которые почти все смешивают

Французское наследование задаёт два совершенно отдельных вопроса и отвечает на них по двум совершенно отдельным сводам права. Первый — гражданский: кто наследует, в каких долях, и можете ли вы изменить это завещанием. Второй — налоговый: сколько каждый наследующий платит французскому государству. Можно выиграть первый и тяжело проиграть на втором, или идеально устроить второй и обнаружить, что первый перераспределил дом. Руководства для покупателей обычно освещают налог и пропускают гражданское правило, что ровно наоборот, потому что именно гражданское правило вас действительно удивит. Во Франции этими двумя занимаются и разные люди: нотариус оформляет наследство и подаёт декларацию, налоговая служба взимает. Здесь нет суда по наследственным делам в английском или американском смысле и нет душеприказчика с полномочиями, которые ваше завещание думает ему давать. Если вы владеете французской недвижимостью, французский нотариус будет участвовать после вашей смерти, что бы ни говорило ваше завещание и где бы вы ни жили.

Обязательная доля: часть вашего дома, которую вам не разрешено отдать

Французское гражданское право резервирует фиксированную долю наследства за детьми умершего. Статья 913 Гражданского кодекса устанавливает её счётом: дарения и завещательные распоряжения не могут превышать половину имущества, если вы оставляете одного ребёнка, треть при двух, четверть при трёх и более. Прочитанное с другой стороны, это зарезервированная доля, «réserve héréditaire», в половину, две трети или три четверти, делимая между детьми, и только оставшаяся «quotité disponible» свободна для кого угодно. Это не правило по умолчанию, которое завещание может отключить. Заметьте, что это делает со случаем, который на вершине этого рынка встречается чаще всего: со вторым браком. Схема общего права, где всё переходит пережившему супругу, совершенно нормальная в американском или английском завещании, лобово сталкивается с тремя детьми, держащими на троих три четверти французской виллы. Заметьте и то, чего это НЕ делает. Резерв защищает детей и, при их отсутствии, в некоторых случаях пережившего супруга, и применяется к наследству в целом по французскому праву: то есть применяется ли он вообще, определяет право, регулирующее ваше наследование, а не местоположение дома. Что подводит нас к запасному выходу.

Европейский запасной выход, и французский возврат, забравший большую его часть

С регламента ЕС 650/2012, наследственного регламента, часто называемого Брюссель IV, по умолчанию одно право регулирует всё ваше наследование — право вашего обычного места жительства на момент смерти, и вы можете вместо этого выбрать в завещании право страны, гражданином которой являетесь. Гражданин США или Великобритании, живущий вне Франции, может поэтому прямо написать, что право его гражданства регулирует его наследство, и в принципе уйти от резерва на свою французскую виллу. Франция не приняла это молча. Закон 2021-1109 от 24 августа 2021 года добавил в статью 913 третий абзац, применимый к наследствам, открытым с 1 ноября 2021 года: когда умерший или хотя бы один из его детей на момент смерти является гражданином государства-члена ЕС или обычно проживает в нём, а иностранное право, регулирующее наследование, «не допускает никакого защитного механизма резерва для детей», каждый ребёнок может произвести компенсационное изъятие из активов, находящихся во Франции на дату смерти, чтобы быть восстановленным в резервных правах, которые дало бы ему французское право. Проще говоря: выберите право Нью-Йорка — и лишённый наследства ребёнок с европейской привязкой всё равно может дотянуться до французской виллы. Здесь есть действительно свежее развитие, и именно поэтому эту статью стоит читать сейчас, а не в прошлом году. Норма стала предметом жалобы в Европейскую комиссию на том основании, что она нарушает само право выбора права, которое даёт регламент. Комиссия теперь выпустила письмо о предварительном закрытии, принимающее, что правовая неопределённость снята, на основе буквального и ограничительного прочтения: изъятие применяется только тогда, когда иностранное право не предлагает ВООБЩЕ никакого защитного механизма, а Family Provisions англосаксонского права считаются функциональным эквивалентом резерва, поэтому там, где наследование регулирует английское право, изъятие применяться не должно. Генеральный директор CRIDON Nord-Est, писавший 10 июня 2026 года, замечает, что у большинства систем без резерва есть какой-то защитный механизм, так что по той же логике практический охват статьи 913 абзаца 3 становится анекдотическим, и спрашивает, заслуживает ли она оставаться в кодексе. Это позиция Комиссии и нотариальное прочтение. Это не решение французского суда, ни один суд не решал этот вопрос, и статья по-прежнему в законе. Тот, кто планирует вокруг неё, должен услышать обе половины этой фразы.

Налоговый вопрос: Франция облагает виллу, где бы все ни жили

Теперь деньги. Французский налог на наследство достигает французской недвижимости по чистому правилу местонахождения по статье 750 ter налогового кодекса: активы, находящиеся во Франции, облагаются во Франции, какими бы ни были гражданство и место жительства умершего и наследника. Ваша вилла в Сен-Тропе попадает под налог, даже если вы американец, умерли в Коннектикуте, а ваши дети никогда не ступали во Францию. Для полноты важны ещё две ветви. Если умерший был налоговым резидентом Франции, в французскую базу входят активы по всему миру. И если НАСЛЕДНИК был налоговым резидентом Франции не менее шести из десяти лет, предшествующих смерти, во Франции облагается всё мировое наследство этого наследника, а не только французская часть — правило, которое ловит семьи, чьи дети переехали в Париж или Ниццу. Ниже этой шестилетней отметки облагаются только активы во Франции. В отличие от Великобритании или США, Франция облагает каждого выгодоприобретателя отдельно, а не наследство в целом, поэтому счёт зависит от того, кто наследует и как поделено имущество. У каждого наследника есть личный вычет, и цифры 2026 года таковы: 100 000 евро от каждого родителя каждому ребёнку, 15 932 евро между братьями и сёстрами, 7 967 евро племяннику или племяннице, 1 594 евро внуку или любому постороннему, и 159 325 евро наследнику-инвалиду сверх любого другого вычета. Они не индексируются с 2012 года, и французские источники практики сообщают, что пороги заморожены до конца 2028 года, поэтому не ждите, что они вырастут вместе со стоимостью вашего дома. Одна льгота важна и очень велика: переживший супруг или партнёр по PACS не платит французский налог на наследство вовсе.

Как реально выглядит счёт на вилле за четыре миллиона евро

Только иллюстрации арифметики, не утверждения о какой-либо реальной недвижимости или о наших собственных рыночных данных. Возьмите французскую виллу стоимостью 4 000 000 евро, без долга, без пережившего супруга, оставленную двум детям в равных долях. Каждый ребёнок получает 2 000 000 евро, минус вычет 100 000 евро, итого 1 900 000 евро налогооблагаемых. Прямая шкала 2026 года идёт так: 5% до 8 072 евро, 10% до 12 109, 15% до 15 932, 20% до 552 324, 30% до 902 838, 40% до 1 805 677, и 45% выше. Прогнав расчёт, каждый ребёнок должен около 617 394 евро, то есть примерно 1 234 789 евро всего на виллу, эффективная ставка около 30,9%. Теперь измените одну и только одну вещь. Оставьте ту же виллу невенчанному партнёру, так и не усыновлённому пасынку или другу. Они попадают в категорию посторонних: вычет 1 594 евро и плоская ставка 60%. Счёт на тот же дом за 4 000 000 евро — около 2 399 044 евро. Почти две трети недвижимости уходят французскому государству, а поскольку французский налог на наследство, как правило, платится деньгами до того, как нотариус может передать титул, у наследника без ликвидности есть один реалистичный вариант — продать дом, который он только что унаследовал. Это практическая причина, по которой иностранный владелец планирует это, а не надеется. Чтобы поставить рядом с этими числами цифру годового дохода, оцените за три вопроса, сколько вилла могла бы приносить, а если вся эта глава полностью меняет ваш взгляд на Францию, сравните её с рынком, который вообще не взимает налог на наследство.

Американский слой: почему договор помогает меньше, чем вы надеетесь

Гражданин США или домицилированный в США облагается Соединёнными Штатами по всему мировому наследству. На 2026 год федеральное освобождение по налогу на наследство и дарение для граждан и домицилированных США составляет 15 миллионов долларов, индексируется, со ставками от 18% до 40%, поэтому большинство наследств федерально не должны ничего. Именно в этом ловушка: американец с французской виллой за 4 000 000 евро спокойно ниже американского освобождения и делает вывод, что проблемы налога на наследство нет. Она есть, она французская, и это цифра из раздела выше. Договор о налогах на наследства и дарения между Францией и США, подписанный 24 ноября 1978 года и изменённый протоколом от 8 декабря 2004 года, её не убирает. Договор отдаёт первичные права налогообложения недвижимого имущества стране местонахождения, поэтому Франция облагает виллу первой; США всё ещё могут обложить ту же передачу от американского домицилированного, но обязаны предоставить зачёт французского налога. Поскольку французский налог на крупную виллу, переходящую детям, гораздо тяжелее американского налога на наследство ниже освобождения, зачёту обычно нечего облегчать. Работает и в обратную сторону, и это стоит знать, если вы француз и покупаете в Майами: не домицилированный в США подвержен американскому налогу на наследство по активам с американским местонахождением с освобождением всего в 60 000 долларов, без индексации, хотя договор даёт наследству, домицилированному во Франции, пропорциональную долю полного американского единого кредита вместо этих плоских 60 000, и ограниченный супружеский вычет, когда переживший супруг не гражданин США. Ещё две вещи, которых договор не делает. Он вообще не касается гражданского вопроса, то есть не даёт вам никакой защиты от обязательной доли. И договорная позиция, занятая в американской декларации по налогу на наследство или дарение, должна быть раскрыта в форме 8833. Ежегодные налоги, пока вы владеете виллой, разобраны в французских налогах на недвижимость, которые иностранный владелец платит на самом деле и, выше 1 300 000 евро, в статье о налоге IFI; налог при продаже — в статье о приросте капитала.

Честное предупреждение

Это общая информация, а не налоговая, юридическая или наследственно-плановая консультация, и мы не являемся налоговыми, юридическими или наследственными консультантами. Кто наследует вашу французскую недвижимость, в каких долях и сколько каждый платит, зависит от вашего гражданства, обычного места жительства, брачного режима, детей, формы владения, возможного выбора права в завещании и закона, действующего в день смерти, а французское гражданское и налоговое право регулярно пересматриваются. Отнесите это французскому нотариусу и, если вы американец или британец, трансграничному наследственному юристу, работающему с таким нотариусом, прежде чем полагаться на что-либо. Там, где вопрос не решён, мы так и сказали, вместо того чтобы выбрать удобный ответ: компенсационное изъятие статьи 913 абзаца 3 приведено выше так, как его сейчас читают Европейская комиссия и французский нотариальный комментарий, и ни один французский суд ещё не выносил решения по этому прочтению. Там, где цифра — проекция текущих правил, а не установленный факт, например вычеты, остающиеся замороженными до 2028 года, она помечена как сообщаемая, а не точная. Источники, проверены 06.08.2026: доли обязательного резерва в половину, две трети и три четверти (статья 913 Гражданского кодекса, Légifrance); компенсационное изъятие, его введение законом 2021-1109 от 24 августа 2021 года и применение к наследствам, открытым с 1 ноября 2021 года, письмо Европейской комиссии о предварительном закрытии и прочтение, по которому англосаксонские Family Provisions — функциональный эквивалент резерва (CRIDON Nord-Est, David Boulanger, опубликовано 10 июня 2026 года, с воспроизведением письма Комиссии); право выбора права своего гражданства (регламент ЕС 650/2012); правило местонахождения, облагающее французские активы независимо от места жительства умершего и наследника, и тест шести лет из десяти, втягивающий мировое наследство французского резидента-наследника во французскую базу (статья 750 ter CGI, в изложении французских налоговых и нотариальных публикаций, 2025 и 2026); вычеты 2026 года, прямая шкала от 5% до 45%, ставки между братьями и сёстрами 35% и 45%, ставки 55% и 60% для остальных наследников, и полное освобождение пережившего супруга и партнёра по PACS (руководство French-Property.com по налогу на наследство 2026 года, излагающее статьи 777 и 779 CGI); констатация, что вычеты не индексируются с 2012 года и сообщаются замороженными до 31 декабря 2028 года (тот же источник и французские публикации практики 2026); франко-американский договор о налогах на наследства и дарения от 24 ноября 1978 года и его протокол от 8 декабря 2004 года, отнесение недвижимости к стране местонахождения с зачётом в другой, пропорциональный единый кредит и ограниченный супружеский вычет (текст протокола и техническое пояснение Казначейства США, и доклад Joint Committee on Taxation к Treaty Doc. 109-7); освобождение 60 000 долларов для недомицилированных и диапазон ставок от 18% до 40% (IRS, «Estate tax for nonresidents not citizens of the United States», и профессиональные обзоры 2026); освобождение 15 миллионов долларов 2026 года для граждан и домицилированных США (профессиональные обзоры 2026 текущей индексированной суммы). Подтвердите каждую цифру для года, который касается вас, прежде чем действовать.

Опубликовано 06/08/2026. Цифры рассчитаны на основе наших актуальных эталонных данных и обновляются при каждой перекалибровке.