Ihr Testament entscheidet nicht, wer Ihre französische Villa bekommt. Das französische Recht tut es.

Jede andere Steuer auf dieser Seite ist eine Zahl, um die man planen kann. Diese hier ist gar keine Zahl, jedenfalls nicht am Anfang. Bevor irgendjemand berechnet, was Ihre Erben auf eine französische Villa zahlen, entscheidet das französische Recht, wer Ihre Erben SIND, und das sind womöglich nicht die in Ihrem Testament genannten Personen. Gerade Amerikaner und Briten kommen mit einem Dokument an, das zu Hause perfekt funktioniert, und entdecken im denkbar schlechtesten Moment, dass es nicht reist. Hier ist die Struktur: zuerst die zivilrechtliche Frage, dann die steuerliche, beide mit Quellen und Daten.

Zwei Fragen, die fast jeder vermengt

Ein französischer Erbfall stellt zwei völlig getrennte Fragen und beantwortet sie nach zwei völlig getrennten Regelwerken. Die erste ist zivilrechtlich: Wer erbt, zu welchen Anteilen, und können Sie das per Testament übersteuern. Die zweite ist steuerlich: Was zahlt jede erbende Person an den französischen Staat. Sie können die erste gewinnen und bei der zweiten schwer verlieren, oder die zweite perfekt gestalten und feststellen, dass die erste das Haus umverteilt hat. Käuferratgeber behandeln meist die Steuer und überspringen die zivilrechtliche Regel, was genau verkehrt herum ist, denn die zivilrechtliche Regel ist die, die Sie wirklich überraschen wird. In Frankreich verwalten die beiden auch verschiedene Personen: Der Notar wickelt den Nachlass ab und reicht die Erklärung ein, die Steuerverwaltung kassiert. Es gibt kein Nachlassgericht im englischen oder amerikanischen Sinn und keinen Testamentsvollstrecker mit den Befugnissen, die Ihr Testament ihm zu geben glaubt. Besitzen Sie französische Immobilien, wird bei Ihrem Tod ein französischer Notar beteiligt sein, was auch immer Ihr Testament sagt und wo auch immer Sie leben.

Pflichterbrecht: der Teil Ihres Hauses, den Sie nicht verschenken dürfen

Das französische Zivilrecht reserviert einen festen Bruchteil des Nachlasses für die Kinder des Verstorbenen. Artikel 913 des Code civil bemisst ihn durch Zählen: Schenkungen und Vermächtnisse dürfen die Hälfte des Nachlasses nicht übersteigen, wenn Sie ein Kind hinterlassen, ein Drittel bei zwei Kindern, ein Viertel bei drei oder mehr. Andersherum gelesen ist das ein reservierter Anteil, die "réserve héréditaire", von der Hälfte, zwei Dritteln oder drei Vierteln, aufgeteilt unter den Kindern, und nur die verbleibende "quotité disponible" steht Ihnen frei für wen auch immer. Das ist keine Standardregel, die ein Testament abschalten kann. Beachten Sie, was das mit dem Fall macht, der an der Spitze dieses Marktes am häufigsten vorkommt: der zweiten Ehe. Eine Common-Law-Gestaltung, bei der alles an den überlebenden Ehegatten geht, in einem amerikanischen oder englischen Testament völlig normal, kollidiert frontal mit drei Kindern, die zusammen drei Viertel einer französischen Villa halten. Beachten Sie auch, was es NICHT tut. Die réserve schützt Kinder und, wo keine Kinder da sind, in manchen Fällen den überlebenden Ehegatten, und sie gilt für den Nachlass als Ganzes nach französischem Recht, es ist also das auf Ihren Nachlass anwendbare Erbrecht, nicht der Standort des Hauses, das darüber entscheidet, ob sie überhaupt greift. Womit wir bei der Fluchttür wären.

Die EU-Fluchttür, und die französische Rückholklausel, die das meiste davon zurücknahm

Seit der EU-Verordnung 650/2012, der Erbrechtsverordnung, oft Brüssel IV genannt, gilt als Grundsatz, dass ein einziges Recht Ihren gesamten Nachlass beherrscht, das Ihres gewöhnlichen Aufenthalts beim Tod, und Sie können stattdessen in Ihrem Testament das Recht eines Landes wählen, dessen Staatsangehörigkeit Sie besitzen. Ein US- oder UK-Staatsbürger außerhalb Frankreichs kann also ausdrücklich verfügen, dass das Recht seiner Staatsangehörigkeit seinen Nachlass beherrscht, und im Grundsatz der réserve auf seine französische Villa entkommen. Frankreich hat das nicht stillschweigend hingenommen. Das Gesetz 2021-1109 vom 24. August 2021 fügte Artikel 913 einen dritten Absatz hinzu, anwendbar auf ab dem 1. November 2021 eröffnete Erbfälle: Ist der Verstorbene oder mindestens eines seiner Kinder beim Tod Staatsangehöriger eines EU-Mitgliedstaats oder dort gewöhnlich ansässig, und lässt das den Nachlass beherrschende ausländische Recht "keinen die Kinder schützenden Pflichtteilsmechanismus zu", kann jedes Kind eine Ausgleichsabgabe auf die zum Todeszeitpunkt in Frankreich belegenen Vermögenswerte nehmen, um in die Pflichtteilsrechte eingesetzt zu werden, die das französische Recht ihm gegeben hätte. Im Klartext: Wählen Sie New Yorker Recht, und ein enterbtes Kind mit EU-Bezug kann trotzdem in die französische Villa greifen. Hier gibt es eine wirklich frische Entwicklung, und sie ist der Grund, warum sich dieser Artikel jetzt lohnt statt letztes Jahr. Die Vorschrift zog eine Beschwerde bei der Europäischen Kommission nach sich, mit der Begründung, sie verletze genau das Rechtswahlrecht, das die Verordnung gewährt. Die Kommission hat nun ein Vorabschluss-Schreiben erlassen, das die Rechtsunsicherheit auf Basis einer wörtlichen und restriktiven Lesart als ausgeräumt akzeptiert: Die Abgabe greift nur, wenn das ausländische Recht überhaupt KEINEN Schutzmechanismus bietet, und die Family Provisions des angelsächsischen Rechts zählen als funktionales Äquivalent der réserve, wo also englisches Recht den Nachlass beherrscht, sollte die Abgabe nicht greifen. Der Generaldirektor des CRIDON Nord-Est schreibt am 10. Juni 2026 dazu, dass die meisten Rechtsordnungen ohne réserve irgendeinen Schutzmechanismus haben, nach derselben Logik werde der praktische Anwendungsbereich von Artikel 913 Absatz 3 also anekdotisch, und fragt, ob er im Gesetz bleiben verdient. Das ist eine Position der Kommission und eine notarielle Lesart. Es ist kein französisches Gerichtsurteil, kein Gericht hat den Punkt entschieden, und der Artikel steht weiter im Gesetz. Wer darum herum plant, sollte beide Hälften dieses Satzes gesagt bekommen.

Die Steuerfrage: Frankreich besteuert die Villa, wo auch immer alle leben

Nun das Geld. Die französische Erbschaftsteuer erreicht eine französische Immobilie über eine reine Belegenheitsregel nach Artikel 750 ter des Steuergesetzbuchs: In Frankreich belegene Vermögenswerte sind in Frankreich steuerbar, gleich welcher Nationalität und welchen Wohnsitzes von Erblasser und Erbe. Ihre Villa in Saint-Tropez wird erfasst, selbst wenn Sie Amerikaner sind, in Connecticut gestorben sind und Ihre Kinder nie einen Fuß nach Frankreich gesetzt haben. Zwei weitere Zweige gehören der Vollständigkeit halber dazu. War der Verstorbene in Frankreich steueransässig, kommt das Weltvermögen in die französische Basis. Und war ein ERBE in mindestens sechs der zehn Jahre vor dem Tod in Frankreich steueransässig, ist das weltweite Erbe dieses Erben in Frankreich steuerbar, nicht nur der französische Teil, eine Regel, die Familien trifft, deren Kinder nach Paris oder Nizza gezogen sind. Unter dieser Sechsjahresmarke werden nur die in Frankreich belegenen Vermögenswerte besteuert. Anders als das Vereinigte Königreich oder die USA besteuert Frankreich jeden Begünstigten einzeln statt den Nachlass als Ganzes, die Rechnung hängt also davon ab, wer erbt und wie der Nachlass aufgeteilt wird. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, und die Zahlen für 2026 sind: 100.000 Euro von jedem Elternteil an jedes Kind, 15.932 Euro zwischen Geschwistern, 7.967 Euro für Neffen und Nichten, 1.594 Euro für Enkel oder jede nicht verwandte Person, und 159.325 Euro für einen behinderten Erben zusätzlich zu jedem anderen Freibetrag. Sie sind seit 2012 nicht indexiert, und französische Praxisquellen berichten, die Schwellen seien bis Ende 2028 eingefroren, erwarten Sie also nicht, dass sie mit dem Wert Ihres Hauses wachsen. Eine Entlastung zählt und ist sehr groß: Der überlebende Ehegatte oder PACS-Partner zahlt überhaupt keine französische Erbschaftsteuer.

Wie die Rechnung auf einer Vier-Millionen-Euro-Villa wirklich aussieht

Nur Veranschaulichungen der Arithmetik, keine Aussagen über reale Immobilien oder unsere eigenen Marktdaten. Nehmen Sie eine französische Villa mit einem Wert von 4.000.000 Euro, ohne Schulden, ohne überlebenden Ehegatten, hinterlassen an zwei Kinder zu gleichen Teilen. Jedes Kind erhält 2.000.000 Euro, minus 100.000 Euro Freibetrag, also 1.900.000 Euro steuerbar. Der Direktlinien-Tarif 2026 läuft: 5 % bis 8.072 Euro, 10 % bis 12.109, 15 % bis 15.932, 20 % bis 552.324, 30 % bis 902.838, 40 % bis 1.805.677, und 45 % darüber. Durchgerechnet schuldet jedes Kind etwa 617.394 Euro, insgesamt also rund 1.234.789 Euro auf die Villa, ein effektiver Satz von etwa 30,9 %. Ändern Sie nun eine einzige Sache. Hinterlassen Sie dieselbe Villa einem unverheirateten Partner, einem nie adoptierten Stiefkind oder einem Freund. Sie fallen in die Kategorie der Nichtverwandten: 1.594 Euro Freibetrag und ein pauschaler Satz von 60 %. Die Rechnung auf dasselbe 4.000.000-Euro-Haus beträgt etwa 2.399.044 Euro. Fast zwei Drittel der Immobilie gehen an den französischen Staat, und da die französische Erbschaftsteuer in der Regel in bar fällig ist, bevor der Notar das Eigentum übertragen kann, hat ein Erbe ohne Liquidität eine einzige realistische Option: das gerade geerbte Haus zu verkaufen. Das ist der praktische Grund, warum ein ausländischer Eigentümer das plant statt hofft. Um eine jährliche Einnahmenzahl neben diese Zahlen zu legen, schätzen Sie in drei Fragen, was die Villa einbringen könnte, und wenn dieses ganze Kapitel Ihren Blick auf Frankreich völlig ändert, vergleichen Sie es mit einem Markt, der gar keine Erbschaftsteuer erhebt.

Die amerikanische Schicht: warum das Abkommen weniger hilft, als Sie hoffen

Ein US-Bürger oder US-Domizilierter wird von den Vereinigten Staaten auf seinen weltweiten Nachlass besteuert. Für 2026 beträgt die föderale Erbschaft- und Schenkungsteuerbefreiung für US-Bürger und -Domizilierte 15 Millionen Dollar, indexiert, mit Sätzen von 18 % bis 40 %, die meisten Nachlässe schulden föderal also nichts. Genau das ist die Falle: Ein Amerikaner mit einer französischen 4.000.000-Euro-Villa liegt bequem unter der US-Befreiung und schließt daraus, es gebe kein Erbschaftsteuerproblem. Es gibt eines, es ist französisch, und es ist die Zahl im Abschnitt darüber. Das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen zwischen Frankreich und den Vereinigten Staaten, unterzeichnet am 24. November 1978 und geändert durch das am 8. Dezember 2004 unterzeichnete Protokoll, beseitigt es nicht. Das Abkommen weist die primären Besteuerungsrechte an unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsland zu, Frankreich besteuert die Villa also zuerst; die Vereinigten Staaten dürfen denselben Übergang durch einen US-Domizilierten weiterhin besteuern, müssen aber die französische Steuer anrechnen. Da die französische Abgabe auf eine große, an Kinder übergehende Villa weit schwerer wiegt als die US-Steuer auf einen Nachlass unter der Befreiung, lässt die Anrechnung typischerweise nichts zu entlasten übrig. Es geht auch andersherum, und das sollte man wissen, wenn man Franzose ist und in Miami kauft: Ein Nicht-US-Domizilierter ist der US-Erbschaftsteuer auf US-belegene Vermögenswerte ausgesetzt, mit einer Befreiung von nur 60.000 Dollar, nicht indexiert, wobei das Abkommen einem in Frankreich domizilierten Nachlass einen anteiligen Teil des vollen US-Einheitsfreibetrags statt dieser pauschalen 60.000 gewährt, und einen begrenzten Ehegattenabzug, wenn der überlebende Ehegatte kein US-Bürger ist. Noch zwei Dinge, die das Abkommen nicht tut. Es berührt die zivilrechtliche Frage überhaupt nicht, gibt Ihnen also keinerlei Schutz gegen das Pflichterbrecht. Und eine auf einer US-Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung eingenommene Abkommensposition muss auf Formular 8833 offengelegt werden. Die jährlichen Steuern während des Haltens der Villa stehen in den französischen Grundsteuern, die ein ausländischer Eigentümer wirklich zahlt und, über 1.300.000 Euro, in dem IFI-Artikel; die Steuer beim Verkauf steht in dem Kapitalertragsteuer-Artikel.

Der ehrliche Hinweis

Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer-, Rechts- oder Nachlassplanungsberatung, und wir sind keine Steuer-, Rechts- oder Nachlassberater. Wer Ihre französische Immobilie erbt, zu welchen Anteilen, und was jeder zahlt, hängt von Ihrer Nationalität, Ihrem gewöhnlichen Aufenthalt, Ihrem Güterstand, Ihren Kindern, der Haltestruktur, einer etwaigen Rechtswahl in Ihrem Testament und dem am Todestag geltenden Recht ab, und sowohl das französische Zivilrecht als auch das französische Steuerrecht werden regelmäßig überarbeitet. Bringen Sie dies zu einem französischen Notar und, wenn Sie Amerikaner oder Brite sind, zu einem grenzüberschreitend arbeitenden Nachlassanwalt, der mit einem solchen zusammenarbeitet, bevor Sie sich darauf verlassen. Wo ein Punkt ungeklärt ist, haben wir das gesagt, statt die bequeme Antwort zu wählen: Die Ausgleichsabgabe des Artikels 913 Absatz 3 wird oben so berichtet, wie die Europäische Kommission und die französische Notariatskommentierung sie derzeit lesen, und kein französisches Gericht hat über diese Lesart entschieden. Wo eine Zahl eine Fortschreibung aktueller Regeln statt eines feststehenden Fakts ist, etwa die bis 2028 eingefrorenen Freibeträge, ist sie als berichtet gekennzeichnet, nicht als sicher. Quellen, verifiziert am 06.08.2026: die réserve-héréditaire-Bruchteile von der Hälfte, zwei Dritteln und drei Vierteln (Code civil Artikel 913, Légifrance); die Ausgleichsabgabe, ihre Einführung durch Gesetz 2021-1109 vom 24. August 2021 und ihre Anwendung auf ab dem 1. November 2021 eröffnete Erbfälle, das Vorabschluss-Schreiben der Europäischen Kommission und die Lesart, nach der die angelsächsischen Family Provisions ein funktionales Äquivalent der réserve sind (CRIDON Nord-Est, David Boulanger, veröffentlicht am 10. Juni 2026, mit Wiedergabe des Kommissionsschreibens); das Recht, das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit zu wählen (EU-Verordnung 650/2012); die Belegenheitsregel, die französische Vermögenswerte unabhängig vom Wohnsitz von Erblasser und Erbe besteuert, und der Sechs-von-zehn-Jahren-Test, der das weltweite Erbe eines in Frankreich ansässigen Erben in die französische Basis zieht (Code général des impôts Artikel 750 ter, zusammengefasst von französischen Steuerpraxis- und Notariatspublikationen, 2025 und 2026); die Freibeträge 2026, der Direktlinientarif von 5 % bis 45 %, die Geschwistersätze von 35 % und 45 %, die Sätze von 55 % und 60 % für andere Erben, und die vollständige Befreiung des überlebenden Ehegatten und PACS-Partners (French-Property.com Erbschaftsteuer-Leitfaden 2026, der CGI Artikel 777 und 779 wiedergibt); die Feststellung, dass die Freibeträge seit 2012 nicht indexiert sind und als bis zum 31. Dezember 2028 eingefroren berichtet werden (gleiche Quelle und französische Praxispublikationen 2026); das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen Frankreich-USA vom 24. November 1978 und sein Protokoll vom 8. Dezember 2004, die Zuweisung unbeweglichen Vermögens an das Belegenheitsland mit Anrechnung im anderen, der anteilige Einheitsfreibetrag und der begrenzte Ehegattenabzug (Protokolltext und technische Erläuterung des US-Finanzministeriums, und der Bericht des Joint Committee on Taxation zu Treaty Doc. 109-7); die 60.000-Dollar-Befreiung für Nicht-Domizilierte und die Satzspanne von 18 % bis 40 % (IRS, "Estate tax for nonresidents not citizens of the United States", und professionelle Zusammenfassungen 2026); die 15-Millionen-Dollar-Befreiung 2026 für US-Bürger und -Domizilierte (professionelle Zusammenfassungen 2026 des aktuellen indexierten Betrags). Bestätigen Sie jede Zahl für das Jahr, das Sie betrifft, bevor Sie danach handeln.

Veröffentlicht am 06/08/2026. Zahlen aus unseren aktuellen Benchmark-Daten, aktualisiert bei jeder Neukalibrierung.