Американец, сдающий недвижимость во Франции: кто вас облагает налогом и платите ли вы дважды?

Вы знаете налоговые правила у себя дома. За границей вы действуете вслепую, и эта неопределённость — одна из тихих причин, по которым покупатели колеблются. Вот честная картина для американского владельца, сдающего жильё во Франции: у кого приоритет, что США всё ещё хотят от вас знать, и почему в большинстве случаев вы не платите один и тот же налог дважды. Каждая цифра ниже датирована и снабжена источником. Это общая информация, а не налоговая консультация, и последняя строка прямо об этом говорит.

Франция облагает налогом первой, потому что недвижимость находится во Франции

Исходное правило простое и закреплено во франко-американском налоговом соглашении: доход от недвижимости облагается налогом там, где находится сама недвижимость. Поэтому доход от аренды французской недвижимости облагается налогом во Франции в первую очередь, живёте ли вы в Париже или в Палм-Бич. Как нерезидент, вы подаёте французскую декларацию, и на 2025 год этот доход облагается по минимальной ставке 20% до 29 315 евро и 30% сверх этой суммы. К подоходному налогу добавляются французские социальные отчисления: 17,2% для владельца, проживающего за пределами Евросоюза, Европейской экономической зоны и Швейцарии (ситуация американского резидента), либо 7,5% для резидента этой зоны. Это базовые показатели 2025 года; точные пороги меняются почти каждый год, поэтому воспринимайте их как структуру, а не как цифру, которую можно цитировать буквально.

Соединённые Штаты всё равно хотят об этом знать

Гражданин США или обладатель грин-карты облагается налогом на общемировой доход, поэтому та же французская арендная плата попадает и в вашу американскую декларацию, в Schedule E формы 1040, как пассивный доход по вашей обычной ставке. Ловушка, о которой часто забывают владельцы: исключение Foreign Earned Income Exclusion, позволяющее экспатам исключать значительную часть зарплаты, не распространяется на доход от аренды. Отчитаться перед обеими странами — не то же самое, что заплатить обеим странам, об этом следующий пункт, но сама отчётность не является добровольной.

Почему вы обычно не платите налог дважды

Это та часть, которая должна вас успокоить. Франко-американское соглашение и американский иностранный налоговый кредит (Foreign Tax Credit) существуют именно для того, чтобы один и тот же доход не облагался налогом дважды. Через Foreign Tax Credit (форма 1116 и статья 24 соглашения) вы засчитываете уже уплаченный французский подоходный налог против вашего американского налога с того же дохода. Поскольку французские ставки на этот вид дохода обычно как минимум не ниже американских, большинство американских владельцев в итоге почти не должны или не должны вовсе дополнительного американского налога со своей французской арендной платы после применения кредита. Это не происходит автоматически и не всегда идеально: различия в сроках и определениях между двумя системами могут в отдельных случаях оставлять небольшой остаток. Но главный страх — платить полный налог в обеих странах — не соответствует обычному порядку вещей.

Формы, о которых никто не упоминает, пока не становится слишком поздно: FBAR и FATCA

Арендная плата с французской недвижимости обычно поступает на французский банковский счёт, а это запускает две американские обязанности по отчётности, никак не связанные с суммой причитающегося налога. FBAR (форма FinCEN 114): если общая сумма всех ваших иностранных финансовых счетов превышает 10 000 долларов США в любой момент года, вы отчитываетесь по ним, каждый год. FATCA (форма IRS 8938) отдельна и срабатывает при более высоких суммах; для налогоплательщика, проживающего за границей, пороги составляют 200 000 долларов на последний день года или 300 000 долларов в любой момент, если он не состоит в браке, и 400 000 или 600 000 долларов при совместной подаче декларации супругами. Это информационные отчёты, а не налоги, но штрафы за их непредставление серьёзны, именно поэтому им место здесь, а не в мелком шрифте.

Что это значит перед покупкой

Ничто из этого не должно останавливать американца от покупки во Франции. Это нужно планировать заранее. На практике: Франция облагает арендную плату налогом первой, вы отчитываетесь по ней и в США, соглашение и Foreign Tax Credit обычно устраняют двойное налогообложение, и вы подаёте FBAR и FATCA по соответствующим счетам. Сколько это реально стоит вам в чистом виде и как лучше владеть недвижимостью — стоит часа консультации с трансграничным налоговым советником до подписания, а не после. Чтобы увидеть, сколько сама недвижимость могла бы приносить ещё до всего этого, оцените её бесплатно за три вопроса, по фактически проданным ночам, никогда по предполагаемой заполняемости.

Честное предупреждение

Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация, и мы не являемся налоговыми консультантами. Налоговые правила меняются каждый год и зависят от вашего места жительства, гражданства и способа владения недвижимостью, поэтому проверяйте всё вышеизложенное у квалифицированного специалиста по трансграничному налогообложению, прежде чем действовать. Там, где цифру не удалось проверить, мы бы так и сказали, вместо того чтобы гадать. Источники, все проверены 29.07.2026: франко-американское соглашение о подоходном налоге (статьи 6 и 24); французские ставки налога на доход от аренды для нерезидентов на 2025 год (опубликованное французское руководство по налогообложению недвижимости, 2025); французские социальные отчисления 17,2% и 7,5% (2025); американская отчётность по общемировому доходу, Schedule E, и неприменимость Foreign Earned Income Exclusion к доходу от аренды (IRS Publication 54, 2025); порог FBAR в 10 000 долларов (форма FinCEN 114); пороги FATCA формы 8938 для налогоплательщиков, проживающих за границей (IRS).

Опубликовано 29/07/2026. Цифры рассчитаны на основе наших актуальных эталонных данных и обновляются при каждой перекалибровке.