Amerikaner, Vermieter einer Immobilie in Frankreich: Wer besteuert Sie, und zahlen Sie doppelt?

Die Steuerregeln zu Hause kennen Sie. Im Ausland tappen Sie im Dunkeln, und genau diese Unsicherheit ist einer der stillen Gründe, warum Käufer zögern. Hier die ehrliche Lage für einen amerikanischen Eigentümer, der eine Immobilie in Frankreich vermietet: Wer hat den ersten Zugriff, was will die USA trotzdem von Ihnen wissen, und warum zahlen Sie in den meisten Fällen nicht tatsächlich zweimal dieselbe Steuer. Jede Zahl unten trägt ihr Jahr und ihre Quelle. Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuerberatung, und die letzte Zeile sagt das klar.

Frankreich besteuert zuerst, weil die Immobilie in Frankreich liegt

Die Ausgangsregel ist einfach und im französisch-amerikanischen Steuerabkommen festgeschrieben: Einkünfte aus Immobilien werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt. Französische Mieteinnahmen werden also zuerst in Frankreich besteuert, egal ob Sie in Paris oder Palm Beach leben. Als Gebietsfremder geben Sie eine französische Steuererklärung ab, und für 2025 wird dieses Einkommen mit einem Mindestsatz von 20 % bis 29.315 Euro und 30 % darüber besteuert. Zur Einkommensteuer kommen die französischen Sozialabgaben hinzu, 17,2 % für einen Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb der EU, des EWR und der Schweiz (die Situation eines US-Ansässigen), oder 7,5 % für einen Ansässigen dieser Zone. Dies sind die Eckwerte für 2025; die genauen Stufen ändern sich fast jedes Jahr, also als Struktur verstehen, nicht als zitierfähige Zahl.

Die Vereinigten Staaten wollen es trotzdem wissen

Ein US-Bürger oder Green-Card-Inhaber wird auf sein weltweites Einkommen besteuert, also erscheint dieselbe französische Miete auch auf Ihrer US-Steuererklärung, in Schedule E des Formulars 1040, als passives Einkommen zu Ihrem normalen Steuersatz. Eine Falle, die Eigentümer oft übersieht: Der Foreign Earned Income Exclusion, die Regel, die Auslandsamerikanern erlaubt, einen großen Teil ihres Gehalts auszuschließen, gilt nicht für Mieteinnahmen. Die Meldung an beide Länder ist nicht dasselbe wie die Zahlung an beide Länder, dazu der nächste Punkt, aber die Meldung selbst ist nicht optional.

Warum Sie die Steuer meist nicht doppelt zahlen

Das ist der beruhigende Teil. Das französisch-amerikanische Abkommen und die amerikanische Anrechnung ausländischer Steuern (Foreign Tax Credit) sind genau dafür da, eine Doppelbesteuerung desselben Einkommens zu verhindern. Über den Foreign Tax Credit (Formular 1116, und Artikel 24 des Abkommens) rechnen Sie die bereits gezahlte französische Einkommensteuer auf Ihre US-Steuer auf dasselbe Einkommen an. Da die französischen Sätze auf diese Art von Einkommen in der Regel mindestens so hoch sind wie die amerikanischen, schulden die meisten amerikanischen Eigentümer am Ende wenig oder keine zusätzliche US-Steuer auf ihre französische Miete, sobald die Anrechnung angewendet wird. Das ist weder automatisch noch immer perfekt: zeitliche und definitorische Unterschiede zwischen den beiden Systemen können in bestimmten Fällen einen kleinen Restbetrag hinterlassen. Aber die Hauptsorge, volle Steuer in beiden Ländern zu zahlen, entspricht nicht dem normalen Ablauf.

Die Formulare, von denen niemand spricht, bis es zu spät ist: FBAR und FATCA

Miete aus einer französischen Immobilie landet meist auf einem französischen Bankkonto, und das löst zwei amerikanische Meldepflichten aus, die nichts mit der Höhe der geschuldeten Steuer zu tun haben. FBAR (FinCEN-Formular 114): Wenn die Summe all Ihrer ausländischen Finanzkonten zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr 10.000 US-Dollar übersteigt, melden Sie sie, jedes Jahr. FATCA (IRS-Formular 8938) ist gesondert und greift bei höheren Beträgen; für einen im Ausland lebenden Steuerpflichtigen liegen die Schwellenwerte bei 200.000 Dollar am letzten Tag des Jahres oder 300.000 Dollar zu irgendeinem Zeitpunkt bei Alleinstehenden, und 400.000 oder 600.000 Dollar bei gemeinsamer Veranlagung von Ehepaaren. Das sind Informationsmeldungen, keine Steuern, aber die Strafen bei Versäumnis sind hoch, weshalb sie hier stehen und nicht im Kleingedruckten.

Was das vor dem Kauf bedeutet

Nichts davon sollte einen Amerikaner vom Kauf in Frankreich abhalten. Es sollte eingeplant werden. Praktisch heißt das: Frankreich besteuert die Miete zuerst, Sie melden sie auch in den USA, das Abkommen und der Foreign Tax Credit beseitigen die Doppelbesteuerung meist, und Sie reichen FBAR und FATCA für die betroffenen Konten ein. Was es Sie netto tatsächlich kostet und wie Sie die Immobilie halten sollten, ist eine Stunde mit einem grenzüberschreitenden Steuerberater wert, vor der Unterschrift, nicht danach. Um zu sehen, was die Immobilie selbst vor all dem einbringen würde, schätzen Sie sie kostenlos in drei Fragen, auf Basis tatsächlich verkaufter Nächte, nie einer Auslastungsannahme.

Der ehrliche Hinweis

Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung, und wir sind keine Steuerberater. Steuerregeln ändern sich jedes Jahr und hängen von Ihrem Wohnsitz, Ihrer Staatsangehörigkeit und der Art des Immobilienbesitzes ab, prüfen Sie daher alles hier mit einem qualifizierten Berater für grenzüberschreitende Steuern, bevor Sie handeln. Wo eine Zahl nicht verifiziert werden konnte, hätten wir das gesagt, statt zu raten. Quellen, alle verifiziert am 29.07.2026: französisch-amerikanisches Einkommensteuerabkommen (Artikel 6 und 24); französische Steuersätze auf Mieteinnahmen von Gebietsfremden für 2025 (veröffentlichter französischer Immobiliensteuerleitfaden, 2025); französische Sozialabgaben 17,2 % und 7,5 % (2025); US-Meldepflicht für weltweites Einkommen, Schedule E, und Nichtanwendung des Foreign Earned Income Exclusion auf Mieteinnahmen (IRS Publication 54, 2025); FBAR-Schwelle von 10.000 Dollar (FinCEN-Formular 114); FATCA-Schwellenwerte des Formulars 8938 für im Ausland lebende Steuerpflichtige (IRS).

Veröffentlicht am 29/07/2026. Zahlen aus unseren aktuellen Benchmark-Daten, aktualisiert bei jeder Neukalibrierung.