Américain et propriétaire-bailleur en France : qui vous impose, et payez-vous deux fois ?

Vous connaissez les règles fiscales chez vous. À l'étranger, vous avancez à l'aveugle, et cette incertitude est l'une des raisons discrètes qui font hésiter les acheteurs. Voici la réalité, honnêtement présentée, pour un propriétaire américain qui loue un bien en France : qui a la priorité, ce que les États-Unis attendent encore de vous, et pourquoi, dans la plupart des cas, vous ne payez pas réellement deux fois le même impôt. Chaque chiffre ci-dessous porte son année et sa source. Ceci est une information générale, pas un conseil fiscal, et la dernière ligne le dit clairement.

La France impose en premier, parce que le bien est en France

La règle de départ est simple, et elle est inscrite dans la convention fiscale franco-américaine : les revenus d'un bien immobilier sont imposés là où se trouve le bien. Les revenus locatifs français sont donc imposés en France en premier, que vous viviez à Paris ou à Palm Beach. En tant que non-résident, vous déposez une déclaration française et, pour 2025, ce revenu est imposé à un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 315 euros, puis 30 % au-delà. À l'impôt sur le revenu s'ajoutent les prélèvements sociaux français, 17,2 % pour un propriétaire résident hors de l'Union européenne, de l'Espace économique européen et de la Suisse (la situation d'un résident américain), ou 7,5 % pour un résident de cette zone. Ce sont les chiffres 2025 de référence ; les tranches exactes évoluent la plupart des années, donc considérez-les comme une structure, pas comme un chiffre à citer tel quel.

Les États-Unis veulent quand même en entendre parler

Un citoyen américain ou titulaire d'une carte verte est imposé sur ses revenus mondiaux, donc ce même loyer français figure aussi sur votre déclaration américaine, à l'annexe Schedule E du formulaire 1040, comme un revenu passif imposé à votre taux ordinaire. Un piège fréquent : le Foreign Earned Income Exclusion, la règle qui permet aux expatriés d'exclure une large part de leur salaire, ne s'applique pas aux revenus locatifs. Déclarer aux deux pays n'est pas la même chose que payer aux deux pays, ce qui fait l'objet du point suivant, mais la déclaration elle-même n'est pas optionnelle.

Pourquoi vous ne payez généralement pas l'impôt deux fois

C'est la partie qui doit vous rassurer. La convention franco-américaine et le crédit d'impôt étranger américain (Foreign Tax Credit) existent précisément pour éviter qu'un même revenu soit imposé deux fois. Grâce au Foreign Tax Credit (formulaire 1116, et article 24 de la convention), vous imputez l'impôt sur le revenu français déjà payé sur votre impôt américain dû sur ce même revenu. Comme les taux français sur ce type de revenu sont généralement au moins aussi élevés que les taux américains, la plupart des propriétaires américains ne doivent finalement que peu ou pas d'impôt américain supplémentaire sur leur loyer français une fois le crédit appliqué. Ce n'est ni automatique ni toujours parfait : des différences de calendrier et de définitions entre les deux systèmes peuvent laisser un solde résiduel dans certains cas précis. Mais la crainte principale, payer l'impôt plein dans les deux pays, ne correspond pas au fonctionnement habituel.

Les formulaires dont personne ne parle avant qu'il ne soit trop tard : FBAR et FATCA

Le loyer d'un bien français atterrit en général sur un compte bancaire français, ce qui déclenche deux obligations déclaratives américaines sans lien avec le montant d'impôt dû. Le FBAR (formulaire FinCEN 114) : si le total de tous vos comptes financiers étrangers dépasse 10 000 dollars américains à un moment quelconque de l'année, vous les déclarez, chaque année. Le FATCA (formulaire IRS 8938) est distinct et se déclenche à des seuils plus élevés ; pour un contribuable résidant à l'étranger, les seuils sont de 200 000 dollars au dernier jour de l'année ou 300 000 dollars à tout moment si vous êtes célibataire, et 400 000 ou 600 000 dollars si vous êtes marié et déclarez conjointement. Ce sont des déclarations d'information, pas des impôts, mais les pénalités en cas d'omission sont sévères, ce qui justifie leur place dans cet article plutôt qu'en petits caractères.

Ce qu'il faut retenir avant d'acheter

Rien de tout cela ne doit dissuader un Américain d'acheter en France. Cela doit se préparer. En version pratique : la France impose le loyer en premier, vous le déclarez aussi aux États-Unis, la convention et le Foreign Tax Credit effacent généralement la double imposition, et vous déposez le FBAR et le FATCA sur les comptes concernés. Ce que cela vous coûte réellement, net, et comment détenir le bien, mérite une heure avec un conseiller fiscal transfrontalier avant de signer, pas après. Pour voir ce que le bien lui-même rapporterait avant tout cela, estimez-le gratuitement en trois questions, sur les nuits réellement vendues, jamais une hypothèse de taux d'occupation.

L'avertissement honnête

Ceci est une information générale, pas un conseil fiscal ou juridique, et nous ne sommes pas conseillers fiscaux. Les règles fiscales changent chaque année et dépendent de votre résidence, votre nationalité et la façon dont vous détenez le bien, donc vérifiez tout ce qui précède auprès d'un professionnel qualifié en fiscalité transfrontalière avant d'agir. Lorsqu'un chiffre n'a pas pu être vérifié, nous l'aurions signalé plutôt que de deviner. Sources, toutes vérifiées le 29/07/2026 : convention fiscale franco-américaine (articles 6 et 24) ; taux d'imposition des revenus locatifs des non-résidents français pour 2025 (guide fiscal immobilier français publié, 2025) ; prélèvements sociaux français de 17,2 % et 7,5 % (2025) ; déclaration américaine des revenus mondiaux, Schedule E, et non-application du Foreign Earned Income Exclusion aux revenus locatifs (IRS Publication 54, 2025) ; seuil FBAR de 10 000 dollars (formulaire FinCEN 114) ; seuils FATCA du formulaire 8938 pour les contribuables résidant à l'étranger (IRS).

Publié le 29/07/2026. Chiffres générés à partir de nos données de référence en direct et mis à jour lors de chaque recalibrage.