美国人在法国出租房产:谁向您征税,您会被双重征税吗?

您了解本国的税务规则。但在国外,您等于是在摸黑前行,而这种不确定性正是买家犹豫不决的隐性原因之一。以下是一位在法国出租房产的美国业主所面临的真实情况:谁拥有优先征税权,美国仍然希望从您那里了解什么,以及为什么在大多数情况下您并不会真正被同一笔收入征两次税。下文中的每一个数字都注明了年份和出处。这是一般性信息,不是税务建议,最后一段会清楚说明这一点。

法国优先征税,因为房产位于法国

最基本的规则很简单,并且写入了法美税收协定:不动产收入应在不动产所在地征税。因此,法国租金收入首先在法国征税,无论您住在巴黎还是棕榈滩。作为非居民,您需要提交法国纳税申报表,2025年该收入的最低税率为20%(适用于29,315欧元以下部分),超过部分税率为30%。在所得税之外,还需缴纳法国社会保险费:对于居住在欧盟、欧洲经济区和瑞士以外的业主(即美国居民的情形)为17.2%,对于居住在该区域内的业主为7.5%。这些是2025年的基准数字;具体税率级距几乎每年都会调整,因此请将其视为一种结构,而非可以照搬引用的数字。

美国仍然想知道这笔收入

美国公民或绿卡持有者需就其全球收入纳税,因此同一笔法国租金收入也会出现在您的美国纳税申报表上,列在1040表附表E(Schedule E)中,作为按您正常税率征税的被动收入。一个常被业主忽视的陷阱是:海外劳动所得免税额(Foreign Earned Income Exclusion)这项允许海外居民排除大部分工资收入的规则,并不适用于租金收入。向两国申报并不等同于向两国纳税,这是下一点要说明的内容,但申报本身并非可选项。

为什么您通常不会被征收两次税

这是可以让您安心的部分。法美税收协定与美国的外国税收抵免(Foreign Tax Credit)正是为了防止同一笔收入被征税两次而设立的。通过外国税收抵免(1116表,以及协定第24条),您可以将已缴纳的法国所得税抵免您在美国就同一笔收入应缴纳的税款。由于法国对此类收入的税率通常不低于美国税率,大多数美国业主在适用抵免后,最终只需缴纳很少甚至无需缴纳额外的美国税款。这并非自动完成,也并非总是完美无缺:两套体系在时间安排和定义上的差异,在某些具体情况下可能会留下小额差额。但最主要的担忧,即在两国都全额缴税,并不是通常的运作方式。

没人提起、直到为时已晚的表格:FBAR与FATCA

法国房产的租金通常会存入法国银行账户,这会触发两项与应缴税款金额无关的美国申报义务。FBAR(FinCEN 114表):如果您所有海外金融账户的总额在一年中的任何时刻超过10,000美元,您就需要每年申报。FATCA(IRS 8938表)是另一项独立规定,适用于更高的金额门槛;对于居住在海外的纳税人,门槛为年末达到20万美元,或年中任何时刻达到30万美元(单身申报),已婚联合申报则为40万或60万美元。这些是信息申报,不是税款,但漏报的罚款相当严厉,这正是它们出现在正文而非小字条款中的原因。

购买前应牢记的事

以上这些都不应成为美国人在法国购房的阻碍因素,而是需要提前规划的事项。简而言之:法国优先对租金征税,您也需要在美国申报,协定与外国税收抵免通常能消除双重征税,并且您需要就相关账户申报FBAR和FATCA。这笔投资净收益究竟是多少,以及如何持有该房产最为合适,值得在签约前花一小时咨询跨境税务顾问,而不是签约之后。要了解房产本身在扣除这些因素之前能带来多少收入,可在三个问题内免费获取估算,基于实际售出的夜晚数,而非入住率的假设。

诚实的免责声明

这是一般性信息,不构成税务或法律建议,我们也不是税务顾问。税务规则每年都会变化,并取决于您的居住地、国籍以及持有房产的方式,因此在采取行动前,请与合格的跨境税务专业人士核实以上所有内容。若某个数字无法核实,我们会明确说明,而不是猜测。资料来源,均于2026年7月29日核实:法美所得税协定(第6条与第24条);2025年法国非居民租金收入税率(已发布的法国房产税务指南,2025年);法国社会保险费17.2%与7.5%(2025年);美国全球收入申报义务、附表E,以及海外劳动所得免税额不适用于租金收入(IRS Publication 54,2025年);FBAR的10,000美元申报门槛(FinCEN 114表);FATCA 8938表针对海外居住纳税人的申报门槛(美国国税局IRS)。

发布于29/07/2026。数据来自我们的实时基准数据库,并在每次重新校准时更新。