Twee markten die eigenaren voortdurend tegen elkaar afwegen, en waarvan niemand de cijfers naast elkaar publiceert. Hier zijn ze. Elk bedrag is gebouwd op werkelijk verkochte nachten, nooit op een bezettingspercentage, en alles staat aan beide kanten in euro's zodat de vergelijking iets betekent.
| Wat wij meten | Saint-Barthélemy | Saint-Tropez |
|---|---|---|
| Nachttarief, hoogseizoen | € 2.700 | € 1.900 |
| Nachttarief, laagseizoen | € 850 | € 650 |
| Verkochte nachten, hoogseizoen | 85 | 45 |
| Verkochte nachten, laagseizoen | 60 | 10 |
| Totaal verkochte nachten per jaar | 145 | 55 |
| Bruto jaarinkomen | € 281.000 | € 92.000 |
| Wat een agentschap pakt | 45% | 35% |
| Netto, zelf beheerd via een platform | € 237.000 | € 77.700 |
| Netto, via een agentschap | € 154.000 | € 59.800 |
Alle bedragen op deze pagina staan aan beide kanten in euro's, zodat de kolommen vergelijkbaar zijn. De afzonderlijke marktpagina's tonen de lokale valuta.
Saint-Barthélemy verkoopt 85 nachten à € 2.700 en 60 buiten de piek. Saint-Tropez verkoopt er 45 à € 1.900 en 10 daarbuiten. Saint-Tropez is de kwetsbare markt. Een jaar dat rust op 55 verkochte nachten heeft geen foutmarge: verlies de twee of drie weken die iedereen wil en het jaar is weg, en geen enkele slimme prijsstelling in het tussenseizoen haalt dat terug. Een markt die veel nachten tegen een gematigd tarief verkoopt is een structureel ander bezit, ook als het jaartotaal op hetzelfde punt uitkomt.
Omdat het het meest misleidende getal in dit vak is, en het getal dat elke andere website noemt. Een bezetting van 50% klinkt gematigd. Vermenigvuldig het met 365 en u heeft 182 verkochte nachten geïmpliceerd. Een seizoensvilla verkoopt geen 182 nachten. Zij verkoopt de weken die mensen willen en staat de rest van het jaar leeg, en in november probeert niemand haar zelfs te verhuren. Het bezettingsmodel overschat seizoensmarkten met ongeveer een factor twee. Wij tellen werkelijk verkochte nachten, en niets anders.
Hier kantelt de vergelijking. Een agentschap pakt ongeveer 45% in Saint-Barthélemy en ongeveer 35% in Saint-Tropez. Zelf beheren via een platform kost u in beide gevallen ongeveer 15,5%. Het verschil in commissie kan zwaarder wegen dan het verschil in bruto opbrengst, en juist daarom gaan eigenaren de mist in als zij alleen naar het kopcijfer kijken.
Beide reeksen cijfers op deze pagina zijn bevestigd door een operator die villa's runde in Saint-Barthélemy en in Saint-Tropez, de prijzen zette en het personeel betaalde. Zij beschrijven een goed onderhouden villa met 4 slaapkamers in het hogere segment, niet de ultra-prime landgoederen met personeel die elk gepubliceerd gemiddelde opblazen.
Drie vragen en wij vertellen u wat de uwe kan opbrengen, niet wat het marktgemiddelde opbrengt. Gratis, en blijvend gratis.
Schat mijn villa →Saint-Barthélemy, met ongeveer 205%. Circa € 281.000 per jaar in Saint-Barthélemy tegenover € 92.000 in Saint-Tropez, voor dezelfde goed onderhouden, professioneel vermarkte villa met 4 slaapkamers. Dat is bruto. Wat op uw rekening belandt hangt ervan af of u zelf beheert of het aan een agentschap geeft, en het gat tussen die twee uitkomsten is groter dan het gat tussen deze twee markten.
Ongeveer 145 in Saint-Barthélemy en 55 in Saint-Tropez, volgens onze benchmark. Verkochte nachten, geen bezetting. Wij noemen nooit een bezettingspercentage, want dat met 365 vermenigvuldigen vleit een seizoensmarkt met ongeveer een factor twee: de villa is het grootste deel van het jaar niet op de markt, en in november probeert niemand haar te verkopen.
Deze pagina kan het u niet zeggen, en wie beweert van wel verkoopt u iets. Huurinkomen is de ene helft van een rendement. De aankoopprijs is de andere helft, en die verschilt meer tussen twee straten dan tussen twee landen. Een hoge bruto opbrengst op een zeer duur pand is vaak een slechtere investering dan een bescheiden opbrengst op een goedkoop pand. Verzamel beide cijfers voordat u beslist.
Ongeveer 45% in Saint-Barthélemy en ongeveer 35% in Saint-Tropez, van alles wat de gast betaalt, voordat er ook maar één rekening is voldaan. Zelf beheren via een platform kost ongeveer 15,5%. Niemand publiceert deze cijfers, omdat elke schakel in de keten er baat bij heeft dat de eigenaar ze niet kent. Ons team heeft aan beide kanten van die handel gewerkt, en zo weten wij het.
Schattingen zijn gebaseerd op bestemmingsreferenties en objectkenmerken, niet op een formele taxatie. Bedragen worden getoond in lokale valuta tegen benaderende koersen. Werkelijke resultaten hangen af van marketing, prijsstrategie en seizoensinvloeden. Laatst bijgewerkt: 14-07-2026.