Сколько иностранный владелец на самом деле платит налога на прирост капитала при продаже во Франции

Статья этого сайта о налогах на недвижимость давала короткую версию того, что Франция забирает при продаже иностранным владельцем: фиксированная ставка, льгота за срок владения, надбавка свыше 50 000 евро и представитель, если вы живёте за пределами ЕС или ЕЭЗ. Это длинная версия, повторно проверенная по официальным источникам, а не по сайтам-калькуляторам, использованным для того резюме: полный пример расчёта на вилле реалистичного размера, и что происходит дальше, когда американский владелец декларирует ту же продажу в IRS. Каждая цифра несёт свой источник и свою дату, а последний раздел прямо говорит, чем этот текст не является.

Три слоя французского налога на прибыль от продажи

Франция облагает прибыль нерезидента от продажи французского дома тремя отдельными слоями, и счёт зависит от срока владения и от того, где вы живёте. Слой первый — фиксированный подоходный налог 19% с прибыли, одна и та же ставка для любого физического лица-нерезидента, из ЕС или нет, подтверждено непосредственно французской налоговой службой. Слой второй — социальные отчисления, и именно здесь место жительства действительно меняет цифру: продавец, застрахованный в системе здравоохранения ЕЭЗ, Швейцарии или, несмотря на Brexit, Великобритании, платит лишь солидарный сбор ("prélèvement de solidarité") в размере 7,5%. Все остальные, на практике американский владелец, платят полную ставку, официально 17,2% на дату этой проверки. Ряд французских нотариальных источников сообщает, что редакционный пробел в законе о финансировании французского социального обеспечения на 2026 год оставил компонент CSG этой второй группы на новом уровне 10,6% вместо 9,2%, сохранённых для французских резидентов, что подтолкнуло бы их реальный итог к 18,6% с 1 января 2026 года. Именно этот пункт оспаривается и ещё может быть исправлен: это ровно та цифра, которую подтверждают у собственного нотариуса в день подписания, а не по этой или любой другой статье. Слой третий — надбавка на прибыль свыше 50 000 евро, растущая по ступеням до 6% на часть прибыли свыше 260 000 евро. Все три слоя применяются к одной и той же базовой прибыли, но первый уменьшается за срок владения до того, как рассчитывается любой из двух других.

Часы: как срок владения сжимает налогооблагаемую прибыль

До применения какой-либо ставки валовая прибыль, цена продажи минус цена покупки, может быть скорректирована двумя стандартными вычетами, если вы не можете документально подтвердить реальные расходы: фиксированные 7,5% от цены покупки за расходы на приобретение и фиксированные 15% за работы, если вы владеете недвижимостью более пяти лет. Затем прибыль снова уменьшается за срок владения, по двум отдельным часам. Для подоходного налога 19% она сокращается на 6% за каждый год владения после пятого, до двадцать первого года, затем на 4% в двадцать второй год, достигая полного освобождения от подоходного налога при двадцати двух годах владения. Для социальных отчислений та же прибыль сокращается медленнее: 1,65% в год с шестого по двадцать первый год, 1,60% в двадцать второй, затем 9% в год начиная с двадцать третьего, достигая полного освобождения от социальных отчислений только к тридцати годам. Вилла, находившаяся во владении двадцать пять лет, поэтому уже не должна никакого подоходного налога с прибыли, но всё ещё должна социальные отчисления с реальной, уменьшающейся её части.

Пример расчёта: вилла во владении десять лет, продана американским владельцем

Только для иллюстрации, не утверждение о какой-либо реальной продаже: вилла, купленная за 2 500 000 евро в январе 2016 года и проданная за 3 500 000 евро в 2026 году, валовая прибыль 1 000 000 евро, оставляя в стороне два вычета выше, чтобы арифметика оставалась читаемой. Десять лет владения означают пять лет льготы, годы с шестого по десятый. Для подоходного налога: прибыль уменьшается на 5 раз по 6%, то есть на 30%, остаётся 700 000 евро, облагаемых по 19%, итого 133 000 евро. Для социальных отчислений, для американского владельца без страховки ЕЭЗ: прибыль уменьшается на 5 раз по 1,65%, то есть на 8,25%, остаётся 917 500 евро; по ставке 18,6%, которую некоторые нотариальные источники называют для 2026 года, это 170 655 евро, или 157 810 евро по официальной ставке 17,2%. Для надбавки: та же база 700 000 евро, что и для подоходного налога, попадает в опубликованную ступень свыше 260 000 евро, облагаемую плоскими 6% от всей суммы, то есть 42 000 евро. В сумме французский налоговый счёт оказывается между примерно 332 810 и 345 655 евро с прибыли в 1 000 000 евро, эффективная ставка около 33,3%-34,6%, не считая гонорара обязательного налогового представителя, которого продажа такого размера нерезидентом ЕЭЗ обязана назначить.

Та же вилла, проданная владельцем со страховкой ЕЭЗ

Измените только место жительства продавца — и счёт меняется существенно. Немецкий, нидерландский или, несмотря на Brexit, британский владелец, который может подтвердить участие в системе здравоохранения ЕЭЗ, Швейцарии или Великобритании, платит социальные отчисления 7,5% вместо 17,2%-18,6%: на той же базе 917 500 евро это 68 812,50 евро вместо 157 810-170 655 евро. Подоходный налог и надбавка не меняются, 133 000 и 42 000 евро, поэтому общий французский налог опускается примерно до 243 812,50 евро, эффективная ставка около 24,4%, то есть на девять-десять процентных пунктов ниже той же продажи американским владельцем. Это структурный разрыв, а не разница округления, и знать о нём лучше до покупки, а не после продажи.

Встреча с американской декларацией: Foreign Tax Credit

Гражданин США или держатель грин-карты декларирует ту же продажу в своей американской декларации, как правило как долгосрочный прирост капитала, если недвижимость находилась во владении больше года. Федеральный налог зависит от общего налогооблагаемого дохода: на 2026 год федеральная долгосрочная ставка составляет 0%, 15% или 20%, и дополнительный Net Investment Income Tax 3,8% применяется свыше 200 000 долларов дохода для одинокого налогоплательщика или 250 000 для супружеской пары, поэтому прибыль такого размера почти наверняка облагается по совокупной максимальной федеральной ставке 23,8%. Две вещи меняют эту цифру. Во-первых, договор между США и Францией и Foreign Tax Credit, форма 1116, категория пассивного дохода, позволяют зачесть французский подоходный налог против американского налога на ту же прибыль, а с 2019 года, после дела Eshel v. Commissioner, IRS принимает к зачёту и CSG с CRDS как французский подоходный налог, а не только базовые 19%. В примере выше французский налог уже превышает американскую федеральную ставку 23,8% при любой из двух цифр социальных отчислений, поэтому американский владелец в этой ситуации обычно не должен никакого дополнительного федерального налога с прибыли, а неиспользованная часть французского зачёта может быть перенесена на год назад или до десяти лет вперёд по правилам формы 1116. Во-вторых, настоящая ловушка: США считают прибыль в долларах, переводя цену покупки и цену продажи по курсу каждой из их собственных дат, так что десятилетие движения евро против доллара может дать вам долларовую прибыль, отличающуюся, иногда существенно, от евровой прибыли, которую обложила Франция, и против этой валютной части нет уплаченного французского налога для зачёта. Зачитываются ли надбавка и солидарный сбор так же, как базовый налог и CSG/CRDS, — отдельный, более технический вопрос, который принадлежит специалисту по подготовке деклараций, а не общей статье.

Что реально спланировать до продажи

Аккредитованный французской налоговой службой налоговый представитель ("représentant fiscal") обязателен всегда, когда цена продажи превышает 150 000 евро, а продавец не является резидентом ЕС или ЕЭЗ; продавцы из ЕС и ЕЭЗ автоматически освобождены от этого требования независимо от цены. Гонорар этого представителя — коммерческий тариф, а не опубликованная государственная ставка, поэтому здесь нет цифры вместо того, чтобы её угадывать: получите её письменно от своего нотариуса до подписания. Спросите конкретно, в момент продажи, а не у этой статьи, подтверждённую на тот год ставку CSG для нерезидентов, потому что вопрос 17,2% против 18,6% выше вполне может решиться иначе к моменту вашей продажи, и спросите своего американского консультанта, задолго до подачи, оставляют ли форма 1116 и ограничение пассивной категории вам вообще что-либо к доплате. Налог на недвижимость, который вы платите каждый год, пока владеете виллой, — отдельная постоянная статья расходов, разобранная в статье французские налоги на недвижимость, которые иностранный владелец платит на самом деле. Чтобы увидеть, сколько вилла на этом рынке могла бы приносить, пока вы ею владеете, оцените её бесплатно за три вопроса, или сравните адрес на Ривьере с рынком без эквивалента всему этому.

Честное предупреждение

Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация, и мы не являемся налоговыми или юридическими консультантами. Каждая цифра выше зависит от вашего места жительства, гражданства, формы владения недвижимостью и закона, действующего в день подписания, а французские и американские правила меняются почти каждый год, поэтому подтвердите всё это у квалифицированного специалиста по трансграничному налогообложению, прежде чем полагаться на что-либо. Там, где цифру не удалось проверить, прежде всего стоимость налогового представителя, мы так и сказали, вместо того чтобы гадать; там, где два источника расходились, прежде всего ставка социальных отчислений нерезидентов на 2026 год, мы показали обе и объяснили почему. Источники, проверены 02.08.2026: ставка подоходного налога на прирост капитала нерезидентов, шкала льгот за срок владения и порог 150 000 евро для обязательного налогового представителя (impots.gouv.fr, «Je vends un bien immobilier, comment et à quel taux suis-je imposé», обновлено 27.01.2026); солидарный сбор 7,5% для продавцов, застрахованных в ЕЭЗ, Швейцарии и Великобритании, и официальная ставка 17,2% для остальных нерезидентов (тот же источник); повышение CSG до 10,6% с 1 января 2026 года и его видимое отсутствие для недвижимостных доходов нерезидентов в законе о финансировании социального обеспечения на 2026 год (Letulle notaires, опубликовано 06.02.2026); надбавка на прибыль свыше 50 000 евро и её полная шкала (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20); стандартные вычеты 7,5% за расходы на приобретение и 15% за работы (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20); американские федеральные ступени долгосрочного прироста капитала и порог Net Investment Income Tax на 2026 год (Kiplinger и CNBC, опубликовано в конце 2025 и в 2026); решение 2019 года, сделавшее французские CSG и CRDS зачитываемыми для американских налогоплательщиков после Eshel v. Commissioner (Doeren Mayhew и BDO, опубликовано в 2019); правила переноса Foreign Tax Credit назад и вперёд (IRS Publication 514 и инструкции к форме 1116).

Опубликовано 02/08/2026. Цифры рассчитаны на основе наших актуальных эталонных данных и обновляются при каждой перекалибровке.