Франция облагает вашу виллу налогом за сам факт существования: налог IFI, объяснённый для иностранного владельца

У налога на арендный доход, налогов на недвижимость и налога на прирост капитала есть очевидный триггер: вы что-то заработали, чем-то владели, что-то продали. У Франции есть четвёртый налог вообще без триггера. IFI взимается с того, сколько стоит ваша французская недвижимость в один-единственный день года, принесла ли она хоть евро или простояла пустой, и иностранный владелец попадает под него только со своей французской недвижимостью. Вот структура, каждая цифра с датой и источником.

Что такое IFI, и единственная дата, которая решает всё

«Impôt sur la fortune immobilière», по-французски налог на состояние в недвижимости, заменил в 2018 году старый общий налог на состояние и сузил его до одного класса активов: недвижимости. Акции, облигации, наличные и деловые активы полностью вне его. Что важно для иностранного владельца, прямо сказано самой французской налоговой службой: если вы не налоговый резидент Франции, вы отвечаете только по своей недвижимости и правам на недвижимость, расположенным во Франции, плюс недвижимостная доля акций компаний, владеющих французской недвижимостью. Ваш дом в Коннектикуте, ваша лондонская квартира и ваш портфель не имеют значения для французского расчёта. Тест — это снимок, а не среднее: сколько стоит ваша чистая французская недвижимость на 1 января года. Пересекли порог этим утром — подаёте декларацию за этот год, даже если продадите в феврале. Оказались ниже этим утром — не подаёте вообще, даже если купите вторую виллу в марте. Есть и убежище, которое стоит знать, если вы когда-нибудь переедете: тот, кто переносит налоговое резидентство во Францию после пяти календарных лет домицилирования в другом месте, облагается только по французской недвижимости, и этот режим действует до пятого года после переезда, после чего в базу входит недвижимость по всему миру.

Порог, и ступень, которая кусает ниже него

Порог — 1 300 000 евро чистой налогооблагаемой недвижимости, измеренной на 1 января. Ниже него вы ничего не должны и ничего не декларируете. Деталь, которая удивляет почти каждого, кто декларирует впервые: как только вы выше порога, налог считается не от 1 300 000 евро. Он считается по шкале, первая облагаемая ступень которой начинается с 800 001 евро. Пересечение линии затягивает с вами в ступень 0,5% ещё 500 000 евро стоимости, которая была ниже порога. Опубликованная на 2026 год шкала: ничего до 800 000 евро; 0,5% от 800 001 до 1 300 000; 0,7% от 1 300 001 до 2 570 000; 1% от 2 570 001 до 5 000 000; 1,25% от 5 000 001 до 10 000 000; и 1,5% свыше 10 000 000. Льгота, «décote», смягчает обрыв для стоимости между 1 300 000 и 1 400 000 евро: опубликованная формула — 17 500 евро минус 1,25% чистой налогооблагаемой стоимости, вычитаемые из причитающегося налога. Французские источники налоговой практики сообщали в 2026 году, что закон о бюджете на 2026 год не изменил ни порог, ни шкалу, ни décote налога IFI. Шкалы переиздаются каждую весну вместе с декларационной кампанией, поэтому подтвердите шкалу, действующую для вашего собственного года подачи, вместо того чтобы бесконечно доверять этой.

Два примера расчёта, чтобы арифметика не была загадкой

Только иллюстрации расчёта, не утверждения о какой-либо реальной недвижимости. Первый: вилла чуть выше линии, чистая налогооблагаемая французская недвижимость 1 350 000 евро на 1 января. Ступень 0,5% берёт 500 000 евро, то есть 2 500 евро. Ступень 0,7% берёт оставшиеся 50 000 евро, то есть 350 евро. Валовой налог 2 850 евро. Décote даёт 17 500 минус 1,25% от 1 350 000, то есть 17 500 минус 16 875, или 625 евро льготы. Чистый IFI около 2 225 евро. Второй: недвижимость того размера, о котором этот сайт действительно говорит, чистая налогооблагаемая французская недвижимость 4 000 000 евро. Ступень 0,5% на 500 000 евро даёт 2 500. Ступень 0,7% на 1 270 000 евро даёт 8 890. Ступень 1% на оставшиеся 1 430 000 евро даёт 14 300. Итого около 25 690 евро, каждый год, к уплате независимо от того, была ли продана хоть одна ночь. Это цифра, которую кладут рядом с постоянными расходами до того, как смотреть на любой доход: посмотрите, сколько та же вилла могла бы правдоподобно приносить, с нашей бесплатной оценкой за три вопроса, и заметьте, что IFI взимается с капитальной стоимости, поэтому плохой арендный год не уменьшает его ни на евро.

Что ипотека делает со счётом, и ловушки в правилах о долгах

IFI взимается с ЧИСТОЙ цифры, долги учитываются, и именно поэтому французская ипотека — легитимный инструмент планирования, а не просто способ профинансировать покупку. Но вычет огорожен. Налоговая служба указывает, что вычитаемые долги ограничены связанными с налогооблагаемыми активами или допускаются пропорционально налогооблагаемой доле их стоимости: кредит под вашу французскую виллу уменьшает французскую базу, кредит под актив вне IFI — нет. Три конкретных правила кодекса и его официального комментария ловят конструкции, построенные, чтобы это эксплуатировать. Кредит «in fine», где капитал возвращается одной суммой в конце, не вычитается по номиналу; он вычитается после условной линейной амортизации на срок кредита: в официальном примере кредит in fine на 300 000 евро, взятый три года назад, вычитается в размере 285 000 евро, то есть 300 000 минус три раза 300 000, делённые на двадцать. Кредит вообще без срока погашения списывается на условные 5% в год. Кредит от члена вашего собственного семейного круга, прямо или косвенно, в принципе не вычитается вовсе, хотя закон оставляет клапан, если вы можете доказать, что кредит выдан на нормальных рыночных условиях. И для размера недвижимости, который покрывает этот сайт, ещё одно: когда налогооблагаемая недвижимость превышает 5 000 000 евро, а общий долг превышает 60% этой стоимости, долг выше отметки 60% допускается только на 50% превышения. Сильно закредитованные крупные владения поэтому не сжимают базу так далеко, как сначала подсказывает арифметика.

Две льготы, которые получает французский резидент, а вы нет

Вот где иностранный владелец структурно в худшем положении, и ни один из двух пунктов не очевиден из общего руководства по IFI. Первое: скидка 30% на основное жильё. Франция снимает 30% с рыночной стоимости дома, который его владелец занимает как «résidence principale» на 1 января. Ваша французская вилла по определению второй дом, поэтому вы оцениваете её на 100%, пока французский резидент по соседству оценивает сопоставимую недвижимость на 70%. Второе, и более крупное: потолок 75%. По этому потолку французского налогового кодекса резиденту, чьи совокупные подоходный налог и IFI превышают 75% его мирового дохода, излишек списывается с IFI — это механизм, который не даёт налогу на состояние превысить то, что налогоплательщик реально зарабатывает. Этот потолок зарезервирован за налогоплательщиками, домицилированными во Франции. Нерезидент, облагаемый только по французской недвижимости, в принципе не может на него ссылаться, какой бы ни была его общая налоговая нагрузка, с узким исключением для так называемых нерезидентов Schumacker, получающих практически весь доход из Франции. Владелец с ценной французской виллой и скромными доходами, таким образом, не имеет никакого потолка: IFI взимается с камня, а не с заработка. Это самая важная асимметрия всего налога, и лучше заложить её в цену до покупки, чем обнаружить в первый год подачи.

Американский вопрос, и честный ответ

В США нет федерального налога на состояние, поэтому нет эквивалентного счёта, против которого можно поставить IFI. По распределению прав налогообложения позиция устоявшаяся и малополезная: практически каждый договор об избежании двойного налогообложения, включая договор между Францией и США, отдаёт налогообложение недвижимого имущества стране, где оно находится, поэтому Франция сохраняет право взимать IFI с французской виллы. Что действительно не решено — можете ли вы его зачесть. Доктрина IRS такова, что Foreign Tax Credit существует для налогов на доход, военные прибыли и сверхприбыли, что на первый взгляд исключает налог на стоимость актива, и общие материалы IRS утверждают, что налоги на состояние и на имущество не квалифицируются. Несколько фирм по налогам для экспатов тем не менее публикуют противоположную позицию — что IFI можно заявить в форме 1116. Мы не смогли разрешить этот конфликт по первичному решению IRS именно об IFI, поэтому не будем говорить вам, кто прав: задайте вопрос собственному специалисту, письменно, до подачи. Что не вызывает сомнений — механика подачи с французской стороны. IFI декларируется в форме 2042-IFI, подаваемой вместе с декларацией о доходах или параллельно ей по тому же календарю, и нерезидента, живущего вне ЕЭЗ, французские власти могут попросить назначить представителя во Франции для получения корреспонденции по начислению и взысканию. Это иное требование, чем обязательный налоговый представитель при продаже свыше 150 000 евро, разобранный в статье о налоге на прирост капитала. Про ежегодные налоги, которые платятся параллельно этому, смотрите французские налоги на недвижимость, которые иностранный владелец платит на самом деле, а если фиксированный ежегодный сбор с капитальной стоимости полностью меняет ваш взгляд, сравните Ривьеру с рынком вообще без налога на состояние.

Честное предупреждение

Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация, и мы не являемся налоговыми или юридическими консультантами. Должны ли вы IFI вообще, с какой стоимости и после каких вычетов, зависит от вашего резидентства, гражданства, формы владения, долгов под недвижимость и закона, действующего на 1 января соответствующего года, а французские бюджетные законы пересматривают эти правила почти каждый год. Подтвердите каждую цифру у нотариуса или квалифицированного специалиста по трансграничному налогообложению, прежде чем полагаться на неё. Там, где пункт не удалось разрешить, а именно зачитываемость IFI против американского налога, мы так и сказали, вместо того чтобы выбрать удобный ответ. Источники, проверены 04.08.2026: ответственность нерезидента, ограниченная французской недвижимостью и правами на неё, чистый порог 1 300 000 евро на 1 января, ограничение вычитаемых долгов связанными с налогооблагаемыми активами, пятилетний режим при переносе налогового резидентства во Францию, форма 2042-IFI и возможное требование к резиденту вне ЕЭЗ назначить представителя во Франции для корреспонденции (impots.gouv.fr, страница IFI для нерезидентов); специальные правила о долгах, условная амортизация кредита in fine с официальным примером 300 000 евро, списание 5% в год для кредитов без срока, исключение семейных кредитов при отсутствии нормальных условий, и ограничение 5 000 000 евро / 60% долга (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20 и BOI-PAT-IFI-20-40-30, и статья 974 CGI); скидка 30% на основное жильё (статья 973 CGI); потолок 75% и его резервирование за домицилированными во Франции налогоплательщиками, с исключением Schumacker (статья 979 CGI и BOFiP BOI-PAT-IFI-40-30); шкала 2026 года, точка входа 800 000 евро, формула décote 17 500 минус 1,25% и констатация, что бюджетный закон 2026 года оставил режим IFI без изменений (французские публикации налоговой практики, 2026, переиздающие кампанейскую таблицу DGFiP); ограничение американского Foreign Tax Credit налогами на доход, военные прибыли и сверхприбыли (IRS, «Foreign taxes that qualify for the Foreign Tax Credit»). Противоположные утверждения консультационных фирм, что IFI зачитывается в форме 1116, найдены в публикациях для экспатов 2026 года и приведены выше как нерешённые, не поддержанные.

Опубликовано 04/08/2026. Цифры рассчитаны на основе наших актуальных эталонных данных и обновляются при каждой перекалибровке.