为什么在线估值在豪宅上会失灵,已有数据实测

每个估值网站都会在某处小字条款中承认,自动化估算在豪宅上表现欠佳,但没有一家说明具体偏差有多大。我们对此进行了实测,对照官方登记的成交记录,结果是偏低30%至72%,且始终偏低。以下是具体数字,以及诚实的估算方式本应呈现的样子。

整个行业都认同,却没有人公布具体数字

无论用哪种语言询问,在线估算是否适用于豪宅,行业的回答都是否定的。在美国,媒体曾报道Zillow时任CEO将其西雅图的房子以低于Zestimate估值约40%的价格出售。在法国,每一份高端房产估值指南最后都会写上同样一句话:在线工具不适用于豪宅,请联系代理机构。在德国,估值门户网站表示豪宅需要人工评估师。法国领先门户网站公开的估值方法更进一步:它将价格最高的5%作为异常值排除在自身模型之外。豪宅细分市场并非这些工具的薄弱环节,而是它们在开始之前就已经切除的部分。而在这三种语言中,都缺少同一样东西:一个实测数字。到底偏差多少,方向如何,基于多少真实成交案例?没有人说明。我们做了这项实测。

我们测量了什么,如何测量

我们运行了一个中位数模型,这与每个在线估值工具所依赖的模型类型相同,针对法国六个豪宅市场官方登记的成交记录(国家开放的DVF登记系统)提出了一个问题:对于每一笔真实成交,该模型的预测会偏差多少?每笔成交都是用由其余所有成交数据构建的模型进行测试,而绝不会用其自身数据测试自己。2024年逐个市场的结果如下:

市场	细分	相对真实价格的中位偏差	登记成交数
圣让卡弗拉	独栋住宅	23.5%	16
戛纳	公寓	20.3%	2,246
戛纳	独栋住宅	29.2%	89
库尔什韦勒	公寓	25.3%	112
梅热夫	公寓	20.5%	155
戈尔德	独栋住宅	27.8%	29

中位偏差在各地都在20%至30%之间。这并非发生在特殊房产上:在所有登记成交案例的一半中,模型的偏差至少达到这个程度。我们不知道有任何国家的任何估值工具会公布关于自身的类似数字。请注意圣让卡弗拉:这个全球最昂贵的地址之一,一整年只登记了十六笔干净的独栋住宅成交。没有人能在十六个观测样本上做到统计精确,包括我们自己,但与其他机构不同的是,我们如实说明了这一点。

在豪宅上,这种偏差不是噪音,而是结构性的

按照这些成交案例在各自市场中所处的位置进行划分,偏差就不再是随机的了。位于市场中位水平的房产:偏差在17%至25%之间,双向浮动,属于诚实的区间。定价高于中位水平的房产:模型系统性地低估了真实价格,在高端细分市场低估30%至48%,在最顶端低估52%至72%,在我们测量的每一个市场都是如此。原因是机制性的。中位数模型给出的是市场的中位定价,而使一栋房产的价值达到中位数数倍的那些因素,景观、地址、装修、配套服务,都不会出现在任何公开登记系统中。自动化估算不仅仅是低估了溢价,它根本无法看见溢价。这就是为什么同一个在标准公寓上表现尚可的模型,会告诉一栋非凡豪宅的业主,他的房子只值其真实价格的三分之一。

诚实的估算应该是什么样子

自2026年7月26日起,我们自己的估算工具做到了我们认为每个估值工具都应该做到的事。对于位于市场中位水平的房产,它会给出估值以及真实可比成交案例中间一半所落在的区间,并附上样本量和成交年份。对于高于中位水平的房产,它拒绝给出一个可被证明有偏差的中心数字,而是根据我们对这些房产所了解的另一件事,发布一个价值下限:它们的实际收益。一栋每年产生一定租金收入的房产,以实际售出夜数计算而绝非入住率百分比,其价值至少等于该收入按4.5%的毛收益率资本化后的金额,这是我们所覆盖市场中测得的收益率区间上限。真实价值高于这个下限,而高出多少正是任何公开登记系统都无法掌握的信息。

如果您拥有其中一栋房产

那么您掌握着本文中每个模型都无法看到的那一个数字:您的房子实际赚了多少,或者实际能卖多少钱。这个数字,连同登记的成交记录以及我们为您所在市场保留的租金基准数据,是为豪宅定位的唯一诚实方式,也正是我们正在构建的内容。运行估算,如果它拒绝给您一个中心数字,那个拒绝本身就是准确的答案,请告诉我们您的数字,我们会将您的房产置于其真实市场之中进行定位。业主个人的数字将始终保密。资料来源:法国DVF登记成交记录(Etalab/DGFiP),2026年7月的回溯测试,LuxVacation AI。凡我们无法测量之处,我们会说明我们不知道。

发布于26/07/2026。数据来自我们的实时基准数据库,并在每次重新校准时更新。